Extraoficial: esta sería la propuesta de la Ley de alquiler de locales comerciales

 Conozca  el nuevo proyecto de Ley de Regulación y Control del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que en los últimos días ha generado polémica en el sector, pues consideran que de esa manera se centraliza el mercado, tal como lo denunciaran en su momento contra la Ley de Arrendamientos.

Robert Orta Martínez, presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos, considera que es un error que el Gobierno continúe con “estas medidas de control, lo que se ha generado es un caos que no ha beneficiado ni a propietarios ni a inquilinos”.

PROPUESTA PARA PRIMERA DISCUSION

PROYECTO DE LEY DE

REGULACIÓN Y CONTROL DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL

CAPÍTULO I

DISPOSICIONES GENERALES                                                       

Objeto

Artículo 1. La presente ley regula la situación jurídica aplicable al arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades económicas, comerciales, afines y conexas, que sean arrendados con la finalidad de realizar actividades productivas y de lícito comercio, incluyendo otras actividades de naturaleza comercial que no estén estipuladas en esta ley.

Del Género

Articulo 2. La denominación de personas en masculino, tiene en las disposiciones de la presente ley un sentido genérico, referido siempre por igual a hombres y mujeres.

Ámbito de Aplicación

Artículo 3. Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público, obligatorio y estricto cumplimiento. Se aplicarán en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela, estando destinadas al tipo de inmuebles de uso comercial, afines y conexos:

1.    Locales ubicados en Centros Comerciales

2.    Locales tipo quioscos

3.    Locales tipo stand

4.    Edificaciones de uso educacional

5.    Edificaciones de uso médico asistencial

6.    Galpones

7.    Estacionamientos

8.    Oficinas

9.    Otros locales comerciales, afines y conexos

Principios Rectores

Artículo 4. La presente Ley garantiza los principios constitucionales de justicia social, igualdad, equidad, solidaridad, corresponsabilidad, progresividad, transparencia, sostenibilidad y participación; preservando y garantizando la seguridad jurídica en las relaciones arrendaticias comerciales. Brindar protección a quien se encuentre en situación de vulnerabilidad y discriminación

De las Consideraciones en la Relación Arrendaticia

Artículo 5. En materia arrendaticia comercial se deberá tener en cuenta lo siguiente:

1.            Se considera nula de nulidad absoluta, toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos consagrados en esta Ley.

2.            Los derechos que establece la presente Ley son de carácter irrenunciable.

3.            En la aplicación de esta Ley, en caso de dudas, se buscara el equilibrio entre las partes, a través del órgano competente en la materia.

                                                                                              

De los Interesados

Articulo 6. A los efectos de la presente Ley se consideran interesados:

1.            El propietario.

2.            El arrendador.

3.            Todas aquellas personas que tengan un interés personal, legítimo y directo en los procedimientos judiciales o administrativos previstos en la presente ley.

4.            Las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores.

5.            Las Organizaciones Sociales que legalmente representen la defensa de los derechos de los arrendatarios o arrendadores, debidamente inscritas en el organismo competente.

Definiciones

Artículo 7. Para todos los efectos de la presente Ley debe entenderse como:

1.            Actividad Comercial: Ocupación que tiene como objetivo principal la producción de bienes y servicios con fines de lucro.

2.            Arrendador: Persona que da en arrendamiento un bien inmueble o mueble.

3.            Arrendamiento: Contrato mediante el cual una de las partes contratantes, se obliga a  hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo, mediante un precio determinado que este se obliga a pagar a aquella.

4.            Arrendatario: Persona que  arrienda un bien inmueble mediante el cual obtiene un derecho y se obliga a pagar.

5.            Arrendamiento ilícito: Se declara ilícito el arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad.

6.            Centro Comercial: Construcción que consta de uno o varios edificios, por lo general de gran tamaño, que albergan locales y oficinas, aglutinados en un espacio determinado.

7.            Comercio: Actividad socioeconómica que consiste en el intercambio de algunos materiales de compra y ventas de bienes y servicios, sea para su uso, venta o su transformación.

8.            Comerciante: Personas que teniendo capacidad para contratar y hacen del comercio su actividad habitual.

9.            Contrato: Acuerdo de voluntades, verbal o escrito, manifestado en común acuerdo, que se obligan en virtud del mismo, regulando sus relaciones relativas a una determinada finalidad o cosa.

10.         Contratos a plazo indeterminado: Instrumento legal donde no aparece expresada la voluntad de las partes en forma inequívoca de vincularse sólo por un tiempo.

11.         Contrato a tiempo determinado: Instrumento legal celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que puede ser prorrogado a voluntad de las partes.

12.         Emprendedor: Persona que pone en marcha y determinación un negocio.

13.         Establecimiento comercial: Espacio físico donde se ofrecen bienes económicos, (servicios o mercancías), para su venta al público.

14.         Estacionamiento: Áreas o zonas señalizadas creadas con la finalidad colocar vehículos por tiempo determinado.

15.         Canon de Arrendamiento: Valor mensual o precio pactado entre las partes, por el arrendamiento del inmueble bajo las disposiciones de la presente ley.

16.         Galpon: Construcciones de diferentes dimensiones, las cuales puede ser utilizadas para distintas actividades de intercambio de bienes y servicios.

17.         Local: Establecimiento que tienen como objetivo principal el desarrollo de alguna actividad comercial o económica

18.         Quiosco: Puesto que se instala generalmente sobre la acera u otro lugar público o privado y se dedica a la comercialización.

19.         Reparaciones Mayores: Mejoras de gran amplitud en el inmueble arrendado, que son necesarias y esenciales de ejecutar en inmueble, ocurridos por el desgaste o mal uso.

20.         Reparaciones Menores: Correcciones necesarias del inmueble arrendado, realizadas para mantener en buen estado de uso y conservación.

21.         Stand: Estructuras móviles, destinadas para una actividad comercial  temporal y en un espacio físico determinado. Puesto de venta

22.         Daños Maliciosos: Actos ejecutados de forma aislada por persona o personas que intencional y directamente causen daños a los bienes inmuebles.

CAPÍTULO II

DE LAS EXCLUSIONES, EXCEPCIONES Y PROHIBICIONES

Exclusiones  

Artículo 8. Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:

1.    Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.

2.    Las fincas rurales.

3.    Los hoteles, moteles, posadas, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales, siempre que acrediten su registro vigente ante la autoridad competente. No asi, los locales comerciales que se encuentren dentro de estos.

4.    Los inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda, pensión, habitación, residencia o viviendas estudiantiles regidos por la Ley de Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda.

Excepciones

Artículo 9. Quedan exceptuados del régimen de esta Ley, a los efectos solo de la fijación de los cánones de arrendamiento, los inmuebles pertenecientes a la República Bolivariana de Venezuela, los estados, los municipios y los organismos públicos que determine expresamente el Ejecutivo Nacional; salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los entes actúen en función jurídico-privada.

Prohibición del Sub-Arrendamiento

Artículo 10. A partir de la entrada en vigencia de la presente ley, queda prohibido el subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades económicas, comerciales, afines y conexas; realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador.  

Prohibición de Decretar Medidas Cautelares

Artículo 11.  A partir de la publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela de la presente Ley, queda prohibido expresamente dictar medidas cautelares de secuestro, sobre inmuebles destinados al área comercial, afines y conexos, siempre y cuando se encuentren al día con el pago de los cánones de arrendamiento. Si la mora en dicho pago es derivada por un hecho fortuito, fuerza mayor, esta será expresada oportunamente por el arrendatario ante el órgano competente.

Prohibición de Arrendamiento de

Inmuebles en Condiciones Inadecuadas

Artículo 12. Se prohíbe el arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos que no cumplan con las normas exigidas de ingeniería, seguridad, sanitarias y de conformidad de uso; de acuerdo con lo establecido por los organismos con competencia nacional, regional y municipal.

De los Anuncios en Prensa

Artículo 13. Quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa o de cualquier otro medio de publicidad en los cuales:

1. Se exija como condición para el arrendamiento de inmuebles establecer discriminación por: orientación sexual, identidad de género, origen étnico, preferencia política y religiosa, estado civil, clase social, profesión o condición social, así como en otros casos de vulnerabilidad o marginación, discapacitados, enfermedades crónicas y/o terminales.

2. Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las normas aquí contenidas.

4. Se oferten montos de rentas falsas y engañosas.

De la Exhibición de los Inmuebles

Artículo 14. Se prohíbe el cobro de sumas de dinero por solo exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento. La comisión por arrendar el inmueble, deberá ser imputada al arrendador. El incumplimiento de este artículo acarreará sanción de multa.  

De las reparaciones o gastos mayores

Articulo 15. Las reparaciones o gastos mayores que excedan al 5% del valor del canon de arrendamiento del inmueble, son total responsabilidad del arrendador. La violación de esta disposición, acarreará sanción de multa.

De los Gastos de Condominios

Articulo 16. La cancelacion de la cuota de condominio sera convenida por las partes en el contrato de arrendamiento.

En ningun caso el monto a cancelar por este concepto excederà de un 40 % del pago de canon del arrendamiento, y solo  sera por el valor de la cuota parte que le corresponda, los gastos extras seran por cuenta del arrendador.

La violacion de esta disposicion por parte del arrendador o administrador dará lugar a una sanción de multa.

Del Punto Comercial

Articulo 17.  El arrendador debe pagar al arrendatario los gastos en los cuales éste incurrió para la instalación del local o Punto Comercial, a los efectos de indemnizar los gastos efectuados, una vez culminada la relación arrendaticia; siendo esto solo aplicable en el caso en que se desarrolle la misma actividad comercial.  El procedimiento indemnizatorio se desarrollará en el reglamento de la presente ley.

De las Mejoras

Articulo 18. No se podrá realizar mejoras al inmueble sin el consentimiento expreso del Arrendador. Todas las mejoras que se realicen en el inmueble comercial, para adecuarlo al uso, serán consideradas previo acuerdo entre las partes. En caso de deterioro malicioso, conducta negligente o  desmantelamiento de estas mejoras, deberá ser comprobada en informe técnico realizado por la autoridad competente. El informe determinara el causante y responsabilidades, que seran sancionadas con multa, según lo establecido en la presente ley.

Prohibición del Pago en Moneda Extranjera

Articulo 19. Los contratos de arrendamiento se celebrarán en moneda de curso legal nacional. Los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción.

CAPÍTULO III

DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA

DEBERES Y DERECHOS

Condiciones del Inmueble

Artículo 20. Los propietarios y administradores de inmuebles de uso comercial, afines y conexos, destinados al arrendamiento, están en la obligación de tenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación. A estos efectos, deberán contratar con personas especializadas en los servicios de mantenimiento. Todo ello sin perjuicio de las estipulaciones que al respecto establezcan las partes. Los derechos y obligaciones derivadas del incumplimiento de esta disposición se regirán por las sanciones de multa establecidos en esta ley y por las disposiciones del Código Civil y demás Leyes u Ordenanzas aplicables.

De la Entrega del Inmueble

Artículo 21. Es un deber del arrendador, entregar al arrendatario, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicios y salubridad, así como, poner a su disposición cosas o usos conexos en la fecha convenida de inicio de la relación contractual. El inmueble debe estar solvente en servicios públicos domiciliarios y hacer entrega de las solvencias respectivas.

De igual modo, el arrendatario, deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo lo originado por la vetustez del mismo, casos fortuitos, fuerza mayor, u ocasionados por terceros que no guarden relación con el arrendatario. El incumplimiento por las partes acarreará sanción de multa  estipulada en la presente ley.

De la Obligación de los Arrendadores

Artículo 22. Los arrendadores, deben remitir a las respectivas oficinas de la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos de su jurisdicción, dentro de un lapso máximo de sesenta días, los datos de registro del contrato de arrendamiento. A tal efecto, el reglamento de la presente ley indicará los recaudos a consignar ante la autoridad competente.

El Incumplimiento de esta obligación por parte del arrendador dará origen a que se le imponga una sanción de multa de conformidad con la presente ley.

De la Inclusión de los Arrendatarios

Artículo 23. En caso que el arrendador no realice el respectivo registro ante la autoridad competente dentro de un lapso máximo de sesenta días, el arrendatario, tendrá derecho a realizar la inclusión de su contrato en el Registro de los Contratos de Arrendamientos en la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, Afines y Conexos, de su jurisdicción.

Una vez realizada la inclusión por parte del arrendatario, la respectiva dirección, tiene la obligación de notificar por escrito al arrendador de lo efectuado.

Del Cobro Indebido de los Cánones

Artículo 24. Se prohíbe cobrar cánones de arrendamientos que no sean aquellos calculados según los métodos que esta ley ofrece y producto de una regulación emitida por la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos. Los arrendadores que haciendo uso de la necesidad del arrendatario no cumplan con el presente artículo, serán sancionados con multa, sin perjuicio del derecho que le asiste al arrendatario de iniciar los procedimientos establecidos en la presente Ley.

De los Daños

Artículo 25.  La parte que causare un daño malicioso al bien inmueble arrendado durante la vigencia de la relación arrendaticia, estará obligada a efectuar las reparaciones que se originen por estos daños, que deberán ser determinados por la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos con el auxilio de la respectiva Alcaldía u otros organismos competentes. En caso de comprobarse el daño malicioso, el afectado podrá acudir a la vía jurisdiccional respectiva y solicitar el debido resarcimiento.

De la Extinción Contractual

por caso fortuito o fuerza mayor

Articulo 26. Si durante la relación arrendaticia el inmueble arrendado se pierde o es destruido total o parcialmente en su parte principal, por caso fortuito o por fuerza mayor, el contrato se extinguirá.

Si la destrucción es parcial, pero el inmueble se encuentra en condiciones para su uso, el arrendatario, podrá solicitar ante la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, una nueva revisión de las condiciones del inmueble a los efectos de establecer un nuevo canon durante la reparación.

Una vez realizada la reparación, si la misma implica una evidente mejora del inmueble, el arrendador podrá pedir un incremento en el canon de arrendamiento ante la Dirección, según lo establecido en la presente ley.

Si el inmueble solamente esta deteriorado el contrato subsistirá y el arrendador estará obligado a reparar inmediatamente el deterioro hasta dejarla en buen estado.

Del Uso y Goce Pacifico del Inmueble

Artículo 27. El Arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce pacifico del inmueble al arrendatario durante el tiempo del contrato, el incumplimiento del presente artículo por parte del arrendador dará origen a la imposición de una sanción de multa de conformidad con la presente Ley.

Del Cobro del Canon de Arrendamiento

Artículo 28. El arrendatario esta en la obligación de cancelar al arrendador el canon de arrendamiento que se haya fijado debidamente en el contrato, a tal efecto, el arrendador podrá acordar con el arrendatario la oportunidad en la que éstos deben cancelar dicho canon.

Del Derecho a la Suscripción del Contrato

Artículo 29. El arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato  escrito, según acuerdo voluntario entre las partes, el mismo deberá ser debidamente autenticado ante la autoridad competente y registrado ante la  Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos.

Del Derecho a la continuidad en la relación arrendaticia

Artículo 30. Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente Ley.

Del Canon de Arrendamiento

Artículo 31. El arrendatario tiene el derecho a que se le fije un canon de arrendamiento de conformidad con lo dispuesto en la presente Ley, a tal efecto, no estará obligado a:

1.   Pagar primas por la cesión, traspaso, arriendo, venta de punto comercial o alquileres superiores a los legalmente establecidos por la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos.

2.   Aceptar como condición la compra de bienes muebles que se encuentren en el local que se pretende arrendar, para la suscripción del contrato.

3.   Se deberá tomar en cuenta al momento de la fijación del canon  los criterios establecido en la presente ley y su reglamento.

CAPÍTULO IV

DEL ORGANO RECTOR

Del Órgano Rector

Artículo 32. El Ministerio con competencia en la materia de comercio, ejercerá la rectoría del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, y tendrá a su cargo la creación, diseño, formulación, ejecución, evaluación y control de las políticas publicas en la materia, a través de la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexas.

De la Representación Nacional

Articulo 33. El órgano rector, planificara, y aprobara acciones para el desarrollo del proceso de transferencia de competencias y servicios a los estados, municipios y comunidad organizada, que coadyuven a un desarrollo endógeno sustentable, auxiliado por el Consejo Federal de gobierno, cuando sea requerido. Creando instancias de representación en todos los estados y entidades federales de la República Bolivariana de Venezuela, con el objeto de garantizar el cumplimiento de las obligaciones contenidas en la presente Ley.

De la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de

Uso Comercial, afines y conexos

Artículo 34,  Se crea Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, como un Instituto Público, dotado de personalidad jurídica y patrimonio propio, con competencias financieras, administrativas, presupuestarias, técnicas, normativas y políticas establecidas por el ente de adscripción en coordinación con  la Comisión Central de Planificación.

Estará adscrito al Ministerio con competencia a la materia de comercio, su personal se regirá por un estatuto especial en el cual se establecen las disposiciones que regulen el sistema de administración de personal.

La Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, será el organismo competente para la planificación administrativa de la presente ley. El Ejecutivo Nacional dictará en el ejercicio de las funciones, su reglamento.

De las Atribuciones de la Dirección Nacional de Arrendamiento

Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos

Artículo 35. Son atribuciones de la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, las siguientes:

1.     Velar por el cumplimiento de los deberes, derechos y garantías contenidos en la presente Ley.

2.    Nombrar, coordinar y dirigir la creación de las Direcciones de cada Estado, Municipio y Dependencia Federal de Inquilinato.

3.    Velar por el correcto funcionamiento en la prestación del servicio en materia inquilinaria para inmuebles urbanos y suburbanos de uso comercial afines y conexos.  

4.    Ejercer la fiscalización de las Oficinas de la Dirección a nivel nacional, de acuerdo con lo establecido en la presente Ley.

5.    Establecer, coordinar, supervisar y evaluar la ejecución de las políticas sobre las materias a que se refiere la presente ley.

6.    Diseñar, formular e implementar planes y lineamientos generales, para las Direcciones Estadales, Municipales y comunidad organizada adscritos a la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos.

7.    Realizar estudios técnicos y avaluatorios a través de personal especializado.

8.    Fijar, establecer, ejecutar, y controlar, el canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente Ley.

9.    Realizar a solicitud de parte o de oficio, los procedimientos administrativos contenidos en la presente Ley.

10. Realizar la inspección y fiscalización de los inmuebles y personas sujetas a la presente Ley.

11. Imponer las sanciones y determinar las indemnizaciones a que hubiere lugar, de conformidad con lo establecido en la presente Ley.

12. Proveer al Ejecutivo Nacional de la información y recomendaciones necesarias  para la definición de los planes nacionales en materia de arrendamiento de inmuebles de uso comercial, afines y conexos.

13. Crear un registro nacional para llevar estadísticas de los inmuebles urbanos y suburbanos arrendados, destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades económicas, comerciales, afines y conexas.

14. Organizar un servicio de información, formación y divulgación sobre los derechos, deberes y garantías para los sujetos regulados en esta ley.

15.  Dictar un Reglamento Interno según los lineamientos establecidos en la presente Ley

16. Cumplir y hacer cumplir las disposiciones de esta ley y su reglamento.

17. Las demás que ésta u otras leyes le asignen.

Del Patrimonio de la Dirección Nacional de Arrendamiento

Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos

Artículo 36. El patrimonio de la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, está constituidos por:  

1.    Los recursos que le sean asignados en la Ley de Presupuesto de cada ejercicio fiscal a través del Ministerio del Poder Popular para el Comercio u otro ente con competencias en la materia.

2.    Los recursos extraordinarios que le acuerde el Ejecutivo Nacional.

3.    Los derechos y acciones que adquiera por cualquier acto jurídico.

4.    El producto de las tasas o contribuciones que le sean  asignadas por ley.

5.    Los demás recursos que lícitamente obtenga por cualquier concepto.

En ningún caso, la Dirección podrá utilizar los ingresos provenientes de su gestión para fines distintos a su funcionamiento.

Del Directorio

Artículo 37. La Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, tendrá un Directorio integrado por una Dirección General y cinco Coordinaciones, cuyos funcionarios son de libre nombramiento y remoción del Ministerio del Poder Popular para el Comercio u otro ente con competencia en la materia. Cada estado, municipio y entidades federales de la República, deberá poseer una oficina destinada a la atención de los Arrendamientos Inmobiliarios, a tal efecto, será definido por reglamento su funcionamiento.

 

De las Condiciones de Elegibilidad del Directorio

Artículo 38. El Director y demás miembros del Directorio de la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, deben reunir las siguientes condiciones:

1.    De nacionalidad venezolana.

2.    Mayor de edad.

3.    No estar sometido a interdicción civil ni a inhabilitación  política.

4.    No tener participación accionaria en empresas del sector o empresas que tengan convenios o contratos o expectativas de tenerlos con la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, a menos que hayan transferido su titularidad con un mínimo de dos años de anterioridad.

5.    No haber sido declarado en estado de quiebra, culpable o fraudulenta mediante sentencia firme, ni condenado por delitos contra la fe pública o contra el patrimonio público.

 

De la Responsabilidad de los Miembros del Directorio

Artículo 39. Los miembros del Directorio serán responsables civil, penal, disciplinaria y administrativamente de las decisiones adoptadas en sus reuniones, de acuerdo con las leyes que rigen la materia, a menos que hayan salvado sus votos, en forma razonada, dejando constancia de ello.

CAPÍTULO V

GARANTÍAS

De las Garantías para el Arrendador

Artículo 40. El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por éste. En ningún caso, podrán coexistir ambos tipos de garantías.

Del Depósito

Artículo 41. Cuando se constituya depósito en dinero para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, éste no podrá exceder del equivalente a la suma de tres mensualidades del canon de arrendamiento, cantidad ésta que no podrá ser imputable al pago de estos.

En ningún caso, el arrendador podrá realizar otro cobro adicional.  A tal efecto, el incumplimiento de lo aquí señalado, dará origen a una sanción para el arrendador.  

De la Fianza

Artículo 42. Cuando se constituya una  fianza en garantía de fiel cumplimiento ésta no podrá exceder del equivalente a la suma de tres mensualidades del canon de arrendamiento, cantidad ésta que no podrá ser imputable al pago de estos.

En ningún caso, el arrendador podrá realizar otro cobro adicional.  A tal efecto, el incumplimiento de lo aquí señalado, dará origen a una sanción para el arrendador.  

De la Colocación del Depósito en una Institución Financiera

Artículo 43. En el caso de que se constituya depósito en dinero para garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, el arrendador, sea persona natural o jurídica, se deberá colocar dicha suma en una Cuenta de Ahorros en un ente regido por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras. Los intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario y serán acumulados a la cantidad dada en garantía, desde el mismo momento en que se recibe el depósito.

De los Depósitos no Colocados en una Institución Financiera

Artículo 44. Si por cualquier circunstancia, el arrendador incumpliere la obligación de Colocación del Depósito en una Institución Financiera, quedará obligado a compensar al arrendatario con intereses calculados a la tasa mensual pasiva promedio de los seis principales entes financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia, conforme a la información que  suministre el Banco Central de Venezuela.

Del Reintegro del Depósito

Artículo 45. El arrendador deberá reintegrar al arrendatario, dentro de los quince días continuos siguientes al término de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que el arrendatario, estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo, las cuales se podrán comprobar por medio de inspección al inmueble que practicará la Dirección  Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, a solicitud de la parte interesada.

Del incumplimiento del Reintegro

Artículo 46. Cuando el arrendador se negare, sin causa real y sin justificación, a reintegrar el depósito con sus respectivos intereses,  el arrendatario podrá acudir a la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, o a la vía jurisdiccional, para hacer valer sus derechos y pretensiones conforme a la presente Ley.

Este incumplimiento, genera la indexación del monto adeudado, contados a partir de la terminación del lapso de devolución del depósito, calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros hasta la completa devolución del depósito.

CAPÍTULO VI

DE LOS CONTRATOS

De la Duración de los Contratos

Artículo 47.  La duración del contrato de arrendamiento tendrá una duración mínima de dos años. Pudiendo el arrendatario manifestar antes de la culminación del año, su voluntad de no continuar con el contrato sin el perjuicio de tener que pagar indemnizaciones o cánones restantes.

De los Ejemplares del Contrato

Artículo 48. Las partes al suscribir el contrato de arrendamiento, deben extender tres ejemplares en original de un mismo tenor, de los cuales uno será para el arrendador, uno para el arrendatario y uno para la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, de la jurisdicción respectiva.

De la Resolución que Fija el Canon

Artículo 49. A los fines de autenticar ante la autoridad competente el contrato de arrendamiento, se deberá anexar como parte integrante del mismo, la resolución mediante la cual la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, fija el correspondiente canon de arrendamiento. 

Se considera nulo el contrato cuando no se cumpla con lo indicado en el presente artículo.

De la Nulidad de los Contratos de Arrendamiento

Artículo 50. Cuando se desvirtúe la relación arrendaticia por medio de otro tipo de contrato, este se considera nulo, debiendo prevalecer la realidad sobre las formas jurídicas y  se ajustará a las formalidades contenidas en la presente Ley; sin menoscabo de perjudicar la antigüedad en la relación arrendaticia. A tal efecto, el juzgador o funcionario, competente debe indagar y sustentar en la verdadera naturaleza jurídica de la relación, debiendo declarar ésta, independientemente de la apariencia o simulación formal que las partes puedan haberle dado a la relación contractual.

De la Prórroga Legal

Articulo 51. En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en la Responsabilidad en la Determinación del Valor del Inmueble y su clasificación, celebrados a tiempo determinado llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de acuerdo con las siguientes reglas:

1.   Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menos, se prorrogara por un lapso máximo de un año.

2.   Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un año y menor de cinco, se prorrogará por un lapso máximo de dos años.

3.   Cuando la relación arrendaticia haya tenido una relación de cinco años o más y menor de diez años se prorrogará por un lapso máximo de tres años

4.   Cuando la relación arrendaticia haya tenido una relación de diez años o más y menor de quince años se prorrogará por un lapso máximo de cuatro años.

CAPÍTULO VII

DE LOS CÁNONES, PROCEDIMIENTO Y SU FIJACIÓN

Pago del Canon de Arrendamiento

Artículo 52. El pago del canon de arrendamiento, se efectuará en una cuenta de ahorro que debe ser notificada por el arrendador, para tal fin en cualquier Institución Bancaria, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.

La clausura de la cuenta no acarreara la insolvencia del arrendatario. El incumplimiento de este artículo conlleva a sanción. 

De las cuentas clausuradas por intervención o investigación

Artículo 53. Cuando un arrendatario deposite los pagos correspondientes al canon y a las otras obligaciones contraídas, en una cuenta que haya sido clausurada por una intervención financiera de la entidad bancaria o por alguna investigación judicial, el arrendatario deberá notificar de esta situación en un lapso de treinta días hábiles a la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, para que ésta disponga lo conducente y el arrendatario pueda cumplir con su obligación de pago.

Del Recibo de Pago

Artículo 54. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario un recibo de pago. El recibo o documento probatorio debe contener detalladamente la discriminación del pago.

De la Determinación del  Valor del Inmueble

Articulo 55. Para la determinación del valor del inmueble, la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, Afines y Conexos, será el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo, y deberá tomar en consideración los siguientes factores:

1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.

2.    El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos años. 

De la Responsabilidad en la Determinación del Valor del Inmueble

Articulo 56. La determinación del valor del inmueble será responsabilidad de la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, Afines y Conexos, que fijará el canon de arrendamiento máximo tomando en consideración los siguientes factores:

1.    Según la clasificación del tipo de inmuebles de uso comercial, afines y conexos:

a.    Locales ubicados en Centros Comerciales

b.    Locales tipo quioscos

c.    Edificaciones de uso educacional

d.    Edificaciones de uso médico asistencial

e.    Galpones

f.     Estacionamientos

g.    Oficinas

h.    Otros locales comerciales, afines y conexos

2.    Según la calidad y tipología de construcción, dimensiones, ubicación geográfica y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se deben hacer para fijar su justo valor, las cuales también se deben especificar razonadamente.

3.    El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis meses antes de la fecha de solicitud de regulación y, los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos años.

De los Peritos Tasadores

Articulo 57. La Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, contará con Peritos Tasadores, designados para estimar el valor del bien mueble o inmueble. Deberán ser profesionales, debidamente inscritos en la Sociedad de Ingenieros Tasadores de Venezuela y registrados en el Colegio de Ingenieros de Venezuela. Serán seleccionados a través de una evaluación de credenciales en concurso público.

Criterios para la fijación del Canon de Arrendamiento

Artículo 58. El canon será fijado de acuerdo a lo establecido en la presente ley, lo justo a pagar y lo justo a cobrar, tanto por el arrendatario como por el arrendador que además sirva de protección al usuario o cliente de poder obtener bienes y productos de consumo a precios razonables de mercado y no especulativos.

De la Fijación del Canon

Artículo 59. La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles, sujetos a regulación de conformidad con la presente Ley, estará a cargo de la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de uso comercial afines y conexos, tomando como base el desenvolvimiento del sector de arrendamiento inmobiliario comercial, utilizando como medida, el índice de precios de locales comerciales afines y conexos, (IPLC), establecido por el Banco Central de Venezuela.

El método para la fijación del canon de arrendamiento, será el siguiente, se tomará la variación interanual (%R), en términos porcentuales, del IPLC, el cual, se establecerá como renta anual sobre el Valor del Inmueble (VI). La renta resultante debe ser mensualizada.

Según la actividad se le dará una reducción porcentual al porcentaje de rentabilidad anual, en función del interés general y social.

El procedimiento para el desarrollo del presente artículo, será determinado según lo indicado en el reglamento de la presente Ley.

De la Valoración de los Bienes Muebles y otros Accesorios

Artículo 60. En caso que las partes acuerden incluir bienes muebles con el inmueble arrendado, deberán ser debidamente inventariados y objeto de avalúos al inicio de la relación arrendaticia. Considerando para el calculo del canon mensual su depreciación, utilidad, rendimiento y producción.  

Para el cálculo del porcentaje a aplicar en la depreciación se usará lo indicado en el reglamento de la presente Ley.

Los bienes muebles semejantes a Quioscos y bastidores, serán calculados de acuerdo a su valor constructivo.

Del Procedimiento para la Fijación del Canon

Artículo 61.  La fijación del canon se hará a instancia de parte, mediante solicitud escrita o de oficio, en ambos casos, la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, ordenará la apertura del procedimiento y notificará a las partes interesadas.

De la Admisión de la Solicitud

Artículo 62. Presentada la solicitud escrita para la fijación del canon de arrendamiento, la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, la recibirá dando constancia de su recepción;  siendo admitida dentro de los tres días hábiles siguientes si cumple con todos los requisitos establecidos en la presente Ley.

De los Defectos u Omisiones

Articulo 63. La solicitud que presente defectos u omisiones, debe ser notificada al interesado para que sean subsanadas o corregidas dentro de los cinco días calendarios siguientes contados a partir de su notificación. Si los defectos u omisiones fueren subsanados, se le dará curso a la solicitud.

La decisión que niegue la admisión de la solicitud, deberá ser motivada y contra ella se podrá interponer el recurso contencioso administrativo correspondiente, dentro de los sesenta días calendario siguientes a la notificación del acto administrativo denegatorio.

Del Contenido de la Solicitud

Artículo  64. El escrito de la solicitud deberá indicar:

1.    El organismo al cual está dirigido.

2.    La identificación del interesado, y en su caso, de la persona que actúe como su representante legítimo, el cual deberá ser por medio de mandato autenticado y actualizado, con expresión de los nombres y apellidos, domicilio, nacionalidad, estado civil, profesión y número de la cédula de identidad o pasaporte.

3.    La dirección del lugar donde se harán las notificaciones pertinentes.

4.    Los hechos, razones y pedimentos correspondientes, expresando con toda claridad la materia objeto de la solicitud.

5.    Referencia a los anexos que lo acompañan, si tal es el caso.

6.    La firma de los interesados.

De los documentos que acompañan al escrito de la solicitud

Artículo 65. Para que el funcionario de la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos,  pueda comprobar los datos contenidos en la solicitud, los suscribientes deberán presentar conjuntamente los siguientes recaudos:

1.            Copias legibles de las cedulas de identidad de los arrendatarios del contrato de arrendamiento, presentando los originales.

2.            Cuando el arrendador sea el propietario deberá presentar copia certificada del documento de propiedad o del titulo supletorio del inmueble, además de la cedula catastral.

3.            Cuando el arrendador no sea el propietario del inmueble y esta persona sea natural deberá presentar el poder mediante el cual el propietario le autoriza a arrendar el inmueble, fe de vida del propietario del inmueble con fecha de expedición no mayor a dos meses, copia certificada del documento de propiedad o titulo supletorio, cedula catastral y copia legible de la cedula de identidad del propietario.

4.            Cuando  el arrendador no sea el propietario del inmueble y esta persona sea jurídica deberá presentar el poder mediante el cual el propietario le autoriza a arrendar el inmueble, fe de vida del propietario del inmueble con fecha de expedición no mayor a dos meses, copia certificada del documento de propiedad o titulo supletorio, cedula catastral, copia legible de la cedula de identidad del propietario, copia certificada  del acta y estatutos sociales de la empresa, y copia legible de la ultima declaración del impuesto sobre la renta.

De la Notificación

Artículo 66. Admitida la solicitud, se notificará a los interesados, que se le dará inicio al procedimiento para la fijación del canon correspondiente, a tal efecto, la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos en un lapso de treinta días calendarios a la notificación, deberá determinar el valor del canon cumpliendo con lo indicado en los artículos de la presente Ley y su reglamento.

Pudiendo ser prorrogado por una sola vez el lapso de treinta días calendario, para determinar la resolución que fija el canon; teniendo que ser justificada la prorroga por el ente administrativo.  Dichos lapsos se entenderán concluidos en la fecha en que se fije el canon.

De la Revisión de los Cánones de Arrendamiento

Artículo 67. Los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a esta Ley, serán revisados por la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, a instancia de cualquiera de los interesados, en los casos siguientes:

1.    Cuando hubieren transcurrido dos años después de cada fijación del canon de arrendamiento máximo mensual, efectuada y notificada a los interesados por el órgano administrativo o jurisdiccional competente.

2.    Cuando se cambie, total o parcialmente, por parte del órgano competente, el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble.

3.    Cuando el arrendador haya realizado en el inmueble, dentro del plazo indicado en el numeral uno del presente artículo, mejoras o reparaciones mayores cuyo costo excedan del cuarenta por ciento del valor del inmueble.

En el caso contemplado en el numeral uno de este artículo, los interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta días de anticipación al vencimiento del término fijado en dicho numeral.

CAPITULO VIII

DEL REGISTRO ANTE LA DIRECCIÓN NACIONAL DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO DE USO COMERCIAL, AFINES Y CONEXOS

Del Registro  

Articulo 68. Los arrendadores y las personas naturales o jurídicas cuya actividad principal sea gestionar o administrar inmuebles para el arrendamiento, deberán registrarse por ante la oficina respectiva de la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos de su domicilio,  en el lapso de ciento ochenta días hábiles luego de promulgación de esta Ley.

El incumplimiento de esta disposición, será sancionado de conformidad con lo establecido en la presente ley.

De los Recaudos a Consignar para el registro

Articulo 69. Las personas indicadas en el artículo anterior, deberán consignar para su registro ante la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos de su domicilio los siguientes recaudos:

1.            Solicitud escrita dirigida a la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos.

2.            Cuando el arrendador sea el propietario deberá presentar copia certificada del documento de propiedad o del titulo supletorio del inmueble, además de la cedula catastral.

3.            Copia del Registro  Mercantil o registro civil, según sea el caso, de la persona jurídica. Si se tratare de una persona natural copia cédula de identidad o pasaporte.  A tal efecto deberá presentar sus originales para la comprobación.

4.            Copia certificada del  contrato de arrendamiento, presentando los originales.

5.            Registro de Identificación Fiscal (RIF)

6.            Comprobación de  su domicilio, por medio de factura de algún pago de servicio publico o por carta de residencia expedida por al autoridad competente.

7.            La identificación de las personas responsables y su domicilio.

8.            Copia de la última declaración de Impuesto sobre la renta.

9.            Cuando el arrendador no sea el propietario del inmueble y esta persona sea natural deberá presentar el poder mediante el cual el propietario le autoriza a arrendar el inmueble, fe de vida del propietario del inmueble con fecha de expedición no mayor a dos meses, copia certificada del documento de propiedad o titulo supletorio, cedula catastral y copia fotostática de la cedula de identidad del propietario.

10.         Cuando  el arrendador no sea el propietario del inmueble y esta persona sea jurídica deberá presentar el poder mediante el cual el propietario le autoriza a arrendar el inmueble, fe de vida del propietario del inmueble con fecha de expedición no mayor a dos meses, copia certificada del documento de propiedad o titulo supletorio, cedula catastral, copia fotostática de la cedula de identidad del propietario, copia certificada  del acta y estatutos sociales de la empresa, y copia fotostática de la ultima declaración del impuesto sobre la renta.

CAPITULO IX

SOBRE EL SERVICIO DE ADMINISTRADORES DE INMUEBLES

De la Compensación Económica

Articulo 70.  Las personas naturales o jurídicas registradas como representantes de la actividad de Administrar Inmuebles arrendados, ante la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, recibirán hasta un máximo del diez por ciento del valor de un mes de arrendamiento establecido en el contrato, como compensación económica de sus servicios. Esta cantidad, debe ser pagada por el propietario  o arrendador y  en ningún caso se le podrá imputar al arrendatario, el pago por estos servicios.  

Del servicio de administradores de inmuebles

Articulo 71.  Las personas naturales o  jurídicas que presten sus servicios como  administradores de inmuebles arrendados, estarán en la obligación de rendir cuentas periódicamente a sus propietarios.

Por tal  servicio,  podrán percibir hasta un máximo del tres por ciento mensual, calculado sobre el valor de un mes de arrendamiento, establecido en el contrato de arrendamiento respectivo.

Solidariamente responsables por sus servicios

Articulo 72.  Las personas naturales o jurídicas que se establezcan como administradoras de inmuebles, son solidariamente responsables por las omisiones, incumplimiento o faltas que se incurra en el contrato de arrendamiento, por parte de sus mandatarios.

CAPÍTULO X

DEL REINTEGRO

Del Reintegro del Cobro Indebido al Arrendatario

Artículo 73. En los inmuebles sometidos a regulación, conforme a la presente Ley, quedará sujeto a reintegro al arrendatario todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por  la Dirección Nacional de Locales Comerciales, Afines y Conexos, o lo cobrado por arrendamientos ilícitos, que a los efectos de esta ley se entenderán como todo aquellos pagos que se hagan en contravención al canon establecido en la relación contractual.

La obligación de reponer conforme al presente artículo, corresponderá al arrendador o al recaudador de los sobrealquileres. Si éstos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas.  Quien cobre sobrealquileres o arrendamientos ilícitos será sancionado conforme a la presente ley.

Del Procedimientos para la Reposición del Cobro Indebido

Artículo 74. Las acciones para solicitar la reposición de sobrealquileres a que se refiere este Título, se intentarán y tramitarán conforme a las formalidades y procedimientos contenidos en el Reglamento de esta Ley.

            De la Prescripción del Reclamo

Artículo 75. La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los diez años, contados a partir de la fecha en que  haya quedado definitivamente firme la ultima fijación del canon de arrendamiento máximo mensual, efectuada al inmueble de que se trate, por la Dirección Nacional de Locales Comerciales, Afines y Conexos

Del Resarcimiento de los Sobrealquileres

Artículo 76. Los reintegros previstos en este Título son compensables con los cánones de arrendamiento  que el arrendatario y/o arrendataria deba satisfacer y se considerará a éste y/o ésta en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante acto administrativo o sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de cánones de arrendamiento.

Las cantidades a reintegrar serán objeto de intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros, durante la vigencia de la relación arrendaticia de los últimos seis  meses, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.

De la Prohibición de Exceso de Cobro

Articulo 77. Queda totalmente prohibido el exceso de cobro bajo coacción u otras modalidades que intente desvirtuar el canon de arrendamiento establecido por Dirección Nacional de Arrendamiento de Locales, afines y Conexos. La violación de las disposiciones este capitulo serán sancionadas conforme a la presente Ley.

CAPÍTULO XI

DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y

EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

De la Preferencia Ofertiva

Artículo 78. La preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario que ocupa un inmueble para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, en el  caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble.

Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva el arrendatario que tenga más de dos años en el inmueble y se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

De los Requisitos para la Preferencia Ofertiva

Artículo 79. A los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario y/o propietaria deberá informar al arrendatario y/o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia.

Dicha comunicación deberá indicar:

a. Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el cálculo del justo valor, establecido en la presente ley para la fecha de la oferta, debiendo anexar copia de la resolución respectiva emitida por la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de uso comercial, afines y conexos

b. Condiciones de venta,

c. Modalidades de negociación,

d. Dirección donde será recibida válidamente la respuesta,

e. Documento de propiedad del inmueble,

f. Documento de condominio y/o propiedad colectiva, donde se demuestre el estado del inmueble a vender,

g. Certificación de Gravamen.

Esta notificación deberá ser entregada personalmente al arrendatario que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto legal alguno.

De las condiciones y modalidades de la negociación

Artículo 80. En las condiciones y modalidades de la Oferta de Venta no se podrá exigir el pago de contado, no se podrá establecer un plazo menor de seis  meses a los efectos de la obtención del crédito hipotecario,

En los contratos de opción de compraventa no se podrá colocar cláusula alguna que contemple la posibilidad de resolución unilateral por parte del propietario oferente.

De la Contestación al oferente

Artículo 81. Una vez cumplido lo establecido en el artículo sobre la preferencia ofertiva, el arrendatario que ocupa el inmueble deberá notificar por escrito al oferente dentro de los sesenta días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo.

Transcurrido este lapso sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Del ofrecimiento por un tercero

Artículo 82. Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditarse como apoderado mediante documento auténtico. En caso de ser Persona Jurídica, presentar el Acta Constitutiva de la empresa, última acta de asamblea donde se haga la mención del otorgamiento del poder. Además de determinar con precisión las condiciones establecidas para la negociación según lo establece la presente ley.

Del Retracto Legal

Artículo 83. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que este en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios deberán cumplir con los requisitos establecidos en la presente ley, según sea el caso.

Lapso para Ejercer el Retracto Legal

Artículo 84. El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios y/o arrendatarias dentro del plazo de seis meses, contados a partir de la fecha de la notificación cierta   que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente, mediante documento público. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados.

De los Supuestos para Ejercer el Retracto Legal

Artículo 85. Los arrendatarios y/o arrendatarias podrán ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo del Retracto Legal de la presente ley, cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:

1.         No se les hubiere hecho la notificación prevista en el artículo de los requisitos para la Preferencia ofertiva, o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

2.         Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios.

Para las situaciones no previstas en el presente artículo, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil.

CAPÍTULO XII

DE LOS DESALOJOS

De las Causas del Desalojo

Articulo 86. Son causales de desalojo de los inmuebles especificados en el artículo 1 los siguientes.

1.    Que el arrendatario haya dejado de pagar tres cánones de arrendamiento consecutivos.

2.    En el hecho que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana dictada por las autoridades competentes.

3.    Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

4.    Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces,

5.    Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, para lo cual el arrendador deberá conceder al arrendatario un plazo de seis meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

6.    Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

7.    Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando el arrendador,  tenga la necesidad de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, para su uso.

De la Demanda por Falta de Pago

Artículo 87. Cuando el desalojo se fundamente en demanda, en la cual el arrendatario haya dejado de pagar tres cánones de arrendamiento consecutivos, a la fecha de vencimiento, luego de agotada la vía administrativa y se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario, éste perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley.

CAPITULO XIII

DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO

Del Procedimiento Previo a las Demandas

Artículo 88. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias de locales comerciales urbanos o suburbanos, afines y conexos; así como todo proceso del cual se derivaría  una decisión judicial, cuya práctica material compromete la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble, el arrendador o el arrendatario del inmueble, que pretendiere la demanda, deberá tramitarse, por ante la Dirección Nacional de Arrendamiento de Locales Comerciales, afines y conexos, el procedimiento de conciliación respectivo.

Del Inicio

Artículo 89. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada que disponga, indicar nombre, apellido y domicilio de los interesados, por ante la Dirección Nacional de Arrendamiento de Locales Comerciales, afines y conexos, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica infringida.

De la Audiencia Conciliatoria

Artículo 90. El funcionario competente procederá a citar a la otra parte, para que comparezca a exponer sus alegatos y defensas, podrá hacerse acompañar de abogado de su confianza, a la audiencia conciliatoria que se llevará a cabo en un plazo que no podrá ser menor a diez días hábiles ni mayor de quince días hábiles, contados a partir del día siguiente al de su citación.

De la Inasistencia de las partes

Articulo 91. Si la parte interesada o la parte contraria, no comparecieren a la audiencia conciliatoria, se declarará desierto el acto, debiéndose fijar una nueva oportunidad dentro de los cinco días hábiles siguientes a éste.

De la Inasistencia del demandante

Articulo 92. La inasistencia del demandante a la última audiencia conciliatoria fijada, o a cualquiera de sus sesiones, se considerará como desistimiento de su pedimento, dando fin al procedimiento.

De la Inasistencia de la parte contraria

Articulo 93. En caso de inasistencia por causa justificada, fortuita o de fuerza mayor de la parte contraria a la última audiencia, no será indicio de la negativa de llegar a una conciliación sobre el problema Inquilinarío, lo que será recogido en el acta levantada por el funcionario de la administración inquilinaria, y se fijará una nueva audiencia dentro de los cinco días hábiles siguientes a ésta.   

Una vez fijada la nueva oportunidad para la celebración de la audiencia, y se verifica la incomparecencia de alguna de las partes, el funcionario de la administración, podrá dictar las providencias a que hubiere lugar a solicitud de parte o de oficio, con el fin de resguardar la estabilidad de los derechos e intereses en la solución del conflicto.

De las Actas de las actuaciones

Articulo 94. Todas las actuaciones de la audiencia conciliatoria serán recogidas en un acta, que al efecto formarán parte integrante del expediente.

De la Celebración de la audiencia conciliatoria

Articulo 95. La audiencia conciliatoria se celebrará en presencia de todos los interesados y será presidida por las o los funcionarios designados a tal efecto. De ser necesario, podrá prolongarse, suspenderse o fraccionarse la audiencia hasta dos sesiones, en intervalos que no sean menores a cinco días hábiles ni mayor de ocho días hábiles cada uno, para lograr la solución del conflicto.

De la Culminación de la Audiencia Conciliatoria

Artículo 96. Culminada la audiencia conciliatoria, los presentes suscribirán el acta, en la cual se hará constar los acuerdos o soluciones que las partes hubieren adoptado, o de la infructuosidad de las gestiones conciliatorias realizadas. Llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestarán su forma y tiempo para solventar  la situación jurídica afectada.

Del Acceso a la Vía Judicial

Artículo 97. Cumplido el procedimiento descrito, sin que se llegue a un arreglo conciliatorio entre las partes, podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.

No se podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes

CAPÍTULO XIV

DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL

De la Jurisdicción Especial Inquilinaria

Artículo 98. La competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección Nacional de Arrendamiento de Locales de Uso Comercial, afines y conexos; y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales Juzgados del interior de la República se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia inquilinaria.

El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos será competencia de la jurisdicción civil ordinaria.

De las Demandas

Artículo 99. Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósitos dados en garantía, ejecución de garantías, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre locales comerciales, afines y conexos, urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral dispuesto en la presente Ley, independientemente de su cuantía, supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil.

De los Principios del Procedimiento Oral

Artículo 100. El procedimiento arrendaticio es de naturaleza oral; en consecuencia los principios procesales de brevedad, celeridad, economía, concentración, gratuidad, inmediación, oralidad y valoración probatoria según la sana crítica, serán de aplicación preferente en su desarrollo.

Del Inicio

Artículo 101. El procedimiento se inicia por demanda escrita que debe llenar los requisitos exigidos en el Código de Procedimiento Civil, para el juicio ordinario. Al libelo se deben acompañar todas las pruebas documentales de que se disponga, así como,  indicar si se presentarán oportunamente testimoniales que participarán en el proceso. Las pruebas  podrán promoverse con el libelo y hasta el lapso probatorio.

De la Admisión de la Demanda

Artículo 102. El Tribunal se pronunciará sobre la admisión de la demanda dentro de los tres días de despacho siguientes a la recepción del libelo y sus recaudos. En el auto de admisión el Tribunal señalará a la parte actora los vicios de forma que pudiere detectar y ordenará sus correcciones; las cuales deberán ser subsanadas dentro de los tres días de despacho siguientes; una vez realizadas las mismas, fijará el día y la hora de la audiencia de mediación, la cual se  celebrará al quinto día de despacho siguiente, contado a partir de la fecha en que conste en autos la citación del demandado, concediendo el término de la distancia si fuere el caso.

Del Acta de la audiencia

Artículo 103. De cada audiencia se levantará un acta en la cual deberá constar lo ocurrido, conforme a las previsiones contenidas en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil.

CAPÍTULO XV

DE LA AUDIENCIA DE MEDIACION

Y LA SUSTANCIACIÓN

De la Mediación

Artículo 104. La audiencia de mediación será en forma oral, privada y presidida personalmente por el juez, con la asistencia obligatoria de las partes o sus apoderados.

Esta audiencia tendrá como finalidad mediar y conciliar las posiciones de las partes, tratando con la mayor diligencia que éstas pongan fin a la controversia, a través de los medios de autocomposición procesal.

El juez dará por concluido el proceso mediante sentencia en forma oral, que dictará de inmediato, homologando el acuerdo, el cual reducirá en acta motivada y tendrá efecto de cosa juzgada.

Las opiniones que emita el juez en la audiencia de mediación no podrán ser consideradas como causales de recusación.

Del Litisconsorcio

Artículo 105. Cuando en la audiencia mediación, se esté en presencia de un litisconsorcio activo o pasivo, las partes o en su defecto el juez o jueza, nombrará una representación no mayor de dos personas por litisconsorcio, a los fines de mediar y conciliar las posiciones de las mismas.

De la Prórroga de la Audiencia

Artículo 106. El juez podrá prolongar la audiencia de mediación hasta agotar el debate, pudiendo fijar hasta dos nuevas audiencias dentro de los quince días continuos siguientes, contados a partir de la celebración de la primera audiencia. La no comparecencia de cualquiera de las partes a las audiencias complementarias, producirá los mismos efectos señalados para la no comparecencia a la audiencia de mediación.

De la No Comparecencia a la Audiencia de Mediación

Artículo 107. Si el demandante no comparece a la audiencia de mediación se considerará desistido el procedimiento, terminando el proceso mediante sentencia oral que se reducirá en un acta motivada, la cual deberá publicarse en la misma fecha.

Contra esta decisión el demandante podrá dentro de los cinco días de despacho siguientes, apelar por ante el tribunal que conoce de la causa, el recurso se oirá en ambos efectos. La no comparecencia del demandado a la audiencia de mediación no causará efecto alguno, continuando el proceso con la contestación de la demanda.

El desistimiento del procedimiento solamente extingue la instancia, pero el demandante no podrá volver a proponer la demanda antes que transcurran noventa días continuos, contados a partir de la fecha en que la sentencia haya quedado definitivamente firme.

De la Apelación a la Sentencia de la Audiencia de Mediación

Artículo 108. De la decisión que ponga fin al proceso en la fase de mediación se podrá apelar en un solo efecto, el tribunal superior fijará la hora al tercer día de despacho siguiente al recibo del expediente, para la realización de la audiencia con la presencia de las partes, quienes podrán presentar las pruebas admisibles en esta instancia y decidirá en esa misma oportunidad. Contra esta decisión, no se oirá recurso alguno

De la Infructuosidad de la Audiencia de Mediación

Artículo 109. Concluida la audiencia de mediación sin que se haya alcanzado un acuerdo, el demandado deberá dentro de los diez días de despacho siguientes dar contestación a la demanda, determinando con claridad cuáles de los hechos invocados en la demanda admite como ciertos y cuales niega o rechaza. Expresando así mismo, los hechos o fundamentos de su defensa, así como promover las cuestiones previas, excepciones, defensas perentorias, intervención de terceros y la pretensión de reconvención.

A la contestación se deberá acompañar toda la prueba documental que se disponga, a menos que se trate de hechos que consten en documentos que se hallen en entes públicos y, se haya indicado la oficina o el lugar donde se encuentran, además de los datos referenciales que disponga, así como, indicar si presentará prueba testimonial que rendirá declaración en la audiencia de juicio, que puede promoverse con el escrito de contestación y hasta el lapso de promoción de pruebas establecido en este procedimiento; en todo caso, se evacuarán en la audiencia de juicio.

De los Efectos de la no Contestación

Artículo 110. Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos establecidos en el artículo anterior, no promoviera pruebas y la acción no fuera contraria a derecho, se aplicarán los efectos establecidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. El Tribunal procederá a sentenciar la causa dentro de los cinco días de despacho siguientes, ateniéndose a la confesión presunta.

El demandado podrá promover las pruebas que le favorezcan, en el plazo de ocho días de despacho siguientes a la oportunidad de la contestación omitida. En caso de promoverse pruebas, las mismas se evacuarán en el lapso probatorio establecido en este procedimiento.

De las Cuestiones Previas

Artículo 111. En la contestación de la demanda, el demandado podrá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas que considere pertinentes, establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales serán decididas y sustanciadas conforme al procedimiento establecido en el Capítulo III, Título I del Libro II del Código de Procedimiento Civil.

De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre las mismas, se tramitarán en cuaderno separado y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.

De la Reconvención

Artículo 112. En el acto de contestación de la demanda, el demandado podrá proponer reconvención siempre que el tribunal sea competente por la materia, por la cuantía y, el procedimiento sea compatible.

El juez se pronunciará sobre la admisión de la reconvención el mismo día de haberse propuesto o al día de despacho siguiente. Admitida la reconvención, la contestación tendrá lugar dentro de los diez  días de despacho siguientes.

No se admitirá la promoción de cuestiones previas, salvo las establecidas en los ordinales 9, 10 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; las que se decidirán en la sentencia de fondo.

Contra la negativa de la admisión de la reconvención se oirá el recurso de apelación en un solo efecto independientemente de su cuantía.

De la Intervención de terceros

Artículo 113. De proponer el accionado el llamamiento forzado de un tercero al proceso, el juez admitirá o negará la tercería dentro de los tres días de despacho siguientes. Cuando el juez admita la tercería, suspenderá la causa principal por un período de treinta días continuos. Vencido dicho lapso sin haberse logrado la citación del tercero, la causa continuará su curso. En el auto de admisión se fijará el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación del tercero, para que éste de contestación a la cita propuesta.

En los demás casos de intervención voluntaria de terceros a que se refieren los ordinales 1º, 2º y 3º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal sólo admitirá las tercerías si éstas fueren propuestas antes del vencimiento del lapso de promoción de pruebas.

Contra la negativa de admisión de la tercería no se admitirá recurso alguno.

Del lapso Probatorio

Artículo 114. Concluido el lapso de la contestación de la demanda o de la reconvención, si fuere el caso, dentro de los tres días de despacho siguientes, el juez dictará un auto fijando los puntos controvertidos y abrirá un lapso de ocho  días de despacho para la promoción de pruebas, tres días de despacho para la oposición y tres días de despacho para la admisión de pruebas.

Si las partes promovieren pruebas de inspección judicial, experticias, informes de terceros, pruebas científicas y pruebas libres, el juez o jueza establecerá un lapso para la evacuación de las mismas no mayor de treinta días de despacho. El juez podrá, por causa justificada, prorrogar por una sola vez el lapso de evacuación de la experticia por un plazo de tres días de despacho.

En el caso de que se trate únicamente de la promoción de pruebas documentales, el lapso de evacuación se reducirá a diez días de despacho

De las Pruebas Documentales y/o Testimoniales Sobrevenidas

Artículo 115. Cuando alguna de las partes pretenda promover pruebas documentales y/o testimoniales sobrevenidas a la interposición de la demanda o su contestación, según sea el caso, deberá justificar ante el juez la pertinencia, legalidad y motivos por los cuales no lo hizo en su debida oportunidad. El juez se pronunciará de inmediato sobre la solicitud y en caso de considerarlas admisibles establecerá el momento de su evacuación y las valorará.

CAPÍTULO XVI

DE LA AUDIENCIA DE JUICIO

De la Audiencia de Juicio

Artículo 116. Al segundo día de despacho siguiente a la finalización del lapso de promoción de prueba, el juez fijará, por auto expreso, el día y la hora para la celebración de la audiencia de juicio, la cual deberá efectuarse dentro de un plazo no mayor a cinco días de despacho. El juez exigirá la presencia de los peritos de ser necesario.

De la Comparecencia en la Audiencia de Juicio

Artículo 117. En el día y la hora fijados para la realización de la audiencia de juicio, deberán concurrir las partes o sus apoderados, quienes expondrán oralmente los alegatos contenidos en la demanda y en su contestación, sin que puedan admitirse nuevos alegatos. Si ninguna de las partes compareciere a la audiencia, el proceso se extinguirá y así lo hará constar el juez, en acta que inmediatamente levantará al efecto.

De la Presentación de una sola de las partes

Artículo 118. Si solamente concurre una de las partes, se oirá su exposición oral y se evacuarán las pruebas que le hayan sido admitidas. No se evacuarán las pruebas de la parte ausente, sin perjuicio de que la parte presente, solicite la evacuación o valoración de una prueba conforme al principio de la comunidad de la prueba.

Causas Justificadas de la inasistencia

Artículo 119. En las situaciones anteriormente referidas, serán consideradas como causas justificadas de la incomparecencia de las partes, el caso fortuito o fuerza mayor, comprobable a criterio del tribunal.

Del Recurso de apelación por extinción del procedimiento

Artículo 120. Si no compareciere la parte demandante se entenderá que desiste de la acción. En este caso, el juez dictará un auto en forma oral, el cual reducirá en un acta motivada que se agregará al expediente. Contra ésta decisión podrá el demandante apelar en ambos efectos, por ante el Tribunal que conoce de la causa dentro de los tres días de despacho siguientes.

Si fuere el demandado quien no compareciere a la audiencia de juicio, se tendrá por confeso con relación a los hechos planteados por la parte actora, en cuanto sea procedente en derecho la petición del demandante, sentenciando la causa en forma oral con base a dicha confesión; sentencia que será reducida en forma escrita, en la misma audiencia de juicio. El demandado podrá apelar la decisión en ambos efectos, dentro del lapso de tres días de despacho siguientes, contados a partir de la publicación del fallo.

En las situaciones anteriormente referidas, serán consideradas como causas justificadas de la incomparecencia de las partes, el caso fortuito o fuerza mayor, comprobable a criterio del tribunal.

En los casos de apelación, el Tribunal Superior respectivo decidirá sobre la causa, en forma oral, escrita e inmediata, previa audiencia de parte, en un lapso no mayor de cinco días de despacho siguientes a partir del recibo del expediente, siempre que sea admisible el recurso de casación contra dichas decisiones, independientemente de la cuantía. 

De las pruebas y su evacuación

Artículo 121. La audiencia será presidida por el juez, quien dispondrá de todas las facultades disciplinarias para asegurar su mejor celebración.

Oídos los alegatos de las partes, se evacuarán las pruebas en la forma que determine el juez, comenzando con las del demandante. En la audiencia de juicio no se permitirá a las partes la presentación ni la lectura de escritos, salvo que se trate de alguna prueba existente en autos, a cuyo tenor deba referirse la exposición oral.

En este acto, las partes presentarán los testigos que hubieren promovido con el libelo o la contestación de la demanda, o hasta el lapso de promoción de prueba. Estos deberán comparecer sin necesidad de notificación, a menos que el promovente la solicite expresamente. Los testigos y los peritos podrán ser interrogados por las partes y por el juez.

Si solamente concurre una de las partes, se oirá su exposición oral y se evacuarán las pruebas que le hayan sido admitidas, pero, no se evacuarán las pruebas de la parte ausente, sin perjuicio de que la parte presente solicite la evacuación o valoración de una prueba conforme al principio de la comunidad de la prueba.

De las Observaciones de las Pruebas

Artículo 122. Evacuada la prueba de alguna de las partes, el juez concederá a la parte contraria un tiempo breve para que dentro de la misma audiencia formule las observaciones que considere oportunas.

El juez podrá ordenar la evacuación de cualquier otra prueba que considere necesaria para el mejor esclarecimiento de la verdad; también podrá dar por terminados los actos de examen de testigos e interrogatorio a los peritos cuando los considere inoficiosos o impertinentes.

El juez valorará las pruebas atendiendo al principio de la sana crítica.

Una vez vencidas las horas de despacho sin que hubiese terminado el debate, el juez podrá diferir en una sola oportunidad la audiencia de juicio, la cual se celebrará al día de despacho siguiente.

Del fallo

Artículo 123. Concluida la audiencia, el juez se retirará por un tiempo que no excederá de sesenta minutos. Mientras tanto, las partes permanecerán en la sala de audiencias.

De regreso a la sala, el juez pronunciará su sentencia oralmente, expresando el dispositivo del fallo y una síntesis precisa y breve de los motivos de hecho y de derecho, la cual reducirá de inmediato en un acta, expresando su dispositiva.

El pronunciamiento de la sentencia podrá diferirse por una sola vez, para el día de despacho siguiente, por causa grave, sobre la cual el juez hará declaración expresa en el auto de diferimiento.

De la Publicación del Fallo

Artículo 124. Dentro del lapso de tres días de despacho siguientes al pronunciamiento oral de la sentencia, el juez deberá en su publicación, reproducir por escrito el fallo completo el cual se agregará al expediente, dejando constancia el secretario o secretaria, del día y hora de la publicación.

El fallo será redactado en términos precisos y breves, sin necesidad de narrativa, transcripciones de actas o documentos que consten en el expediente; pero contendrá la identificación de las partes y sus apoderados, los motivos de hecho y de derecho de la decisión, así como la determinación del objeto o la cosa sobre la cual recaiga la decisión; pudiendo ordenar, si fuere necesario, experticia complementaria del fallo, realizada por un solo perito designado por el tribunal.

Del Registro Audiovisual de la Audiencia

Artículo 125. La audiencia de juicio deberá ser reproducida en forma audiovisual, de conformidad a las previsiones contenidas en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, debiendo el juez remitir, junto con el expediente, la cinta o medio electrónico de reproducción para el conocimiento del Tribunal Superior o del Tribunal Supremo de Justicia.

Ante la imposibilidad de la reproducción audiovisual de la audiencia, ésta podrá realizarse sin estos medios, dejando el juez constancia de esta circunstancia en el acta de la audiencia de juicio contentiva de la dispositiva.

CAPÍTULO XVII

DEL PROCEDIMIENTO EN SEGUNDA INSTANCIA

Y DEL RECURSO DE CASACIÓN

De la Apelación

Artículo 126. De la sentencia definitiva se oirá apelación en ambos efectos, independiente de su cuantía; debiendo ser propuesta dentro de los cinco días de despacho siguientes a la publicación del fallo.

Oída la apelación, el tribunal superior dará entrada al expediente y fijará la audiencia oral para el tercer día de despacho siguiente, en el cual se dictará la sentencia definitiva.

Si solamente concurre una de las partes, se oirá su exposición oral y se evacuarán las pruebas que le hayan sido admitidas, pero no se evacuarán las pruebas de la parte ausente, sin perjuicio de que la parte presente solicite la evacuación o valoración de una prueba conforme al principio de la comunidad de la prueba.

Contra la decisión del Tribunal Superior se podrá anunciar recurso de casación dentro de los cinco días de despacho siguientes a la publicación del fallo, y siempre que por la cuantía de la demanda esta sea recurrible.

Del Recurso de Casación

Artículo 127. El recurso extraordinario de casación solo podrá proponerse contra el fallo que decida la demanda que, para el momento de su interposición tenga la cuantía que establezca el Tribunal Supremo de Justicia.

Se declarará con lugar el recurso de casación cuando se cumpla con los extremos establecidos en el Código del Procedimiento Civil.

CAPITULO  XVIII

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN

De la Ejecución

Artículo 128. En las sentencias definitivas que versen sobre demandas de  reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósitos dados en garantía, ejecución de garantías, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles urbanos o suburbanos destinados a actividades comerciales, afines y conexas, haya quedado definitivamente firme, la ejecución forzosa se llevará a cabo al sexto día hábil siguiente, si dentro de los cinco días hábiles que la preceden no ha habido cumplimiento voluntario. Si la ejecución forzosa no se llevara a cabo en la oportunidad señalada, el Tribunal fijará, por auto expreso, una nueva oportunidad para su ejecución. 

De la Ejecución por Demandas de Desalojo,

Cumplimiento o Resolución.

Articulo 129. En  las sentencias definitivas que versen sobre demandas que versen sobre desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, donde implique el desalojo de los inmuebles urbanos o suburbanos destinados a actividades comerciales, afines y conexas, la ejecución se realizara luego que se haya cumplido el lapso de noventa  días continuos  a partir de la sentencia, lapso que servirá  para que las personas desaloje voluntariamente. Pasado este lapso sin que se haya ejecutado el cumplimiento voluntario se procederá al quinto día hábil siguiente, a la ejecución forzosa. Si la ejecución forzosa no se llevara a cabo en la oportunidad señalada, el Tribunal fijará, por auto expreso, una nueva oportunidad para su ejecución.

De la Competencia de los Tribunales de Primera Instancia.

Artículo 130. Los Tribunales competentes de primera instancia, harán ejecutar las sentencias definitivamente firmes y ejecutoriadas o cualquier otro acto que tenga fuerza de tal, que hubieren dictado, así como los que dicten los Tribunales Superiores o el Tribunal Supremo de Justicia, según sea el caso. Para la ejecución de las sentencias y demás decisiones que legalmente se dictaren, los Tribunales podrán solicitar el auxilio de la fuerza pública.

De la Remisión al Código de Procedimiento Civil

Artículo 131. En la ejecución de la sentencia, se observará lo dispuesto en el Título IV, Libro Segundo del Código de Procedimiento Civil, en cuanto no se oponga a lo dispuesto en la presente Ley; pero se anunciará el remate con la publicación de un solo cartel y el justiprecio de los bienes a rematar los hará un solo perito designado por el Tribunal.

En ningún caso la aplicación supletoria prevista en el presente artículo puede contrariar los principios de brevedad, oralidad, inmediación y concentración establecidos en esta Ley.

CAPÍTULO XIX

SANCIONES

De las Sanciones

Artículo 132. Quienes incumplan con las estipulaciones previstas en la presente Ley, serán sancionados por la Dirección Nacional de Arrendamiento de Locales, afines y conexos, utilizando todos los medios legales a su alcance. Investigará los hechos guardando la debida proporcionalidad y adecuación a los supuestos de la norma, según, en los siguientes casos y de la siguiente forma:

1. Con multa entre cien a doscientas Unidades Tributarias (UT), quienes incumplan con las estipulaciones previstas en los artículos 14 De la Exhibición de los Inmuebles, 15 De las reparaciones o gastos mayores, 16 De los Gastos de Condominios, 18 De las Mejoras y 21 De la Entrega del Inmueble,  sin perjuicio de otras sanciones a que diera lugar. 

2.    Con multa entre doscientas a trescientas Unidades Tributarias (UT), quienes incumplan con las estipulaciones previstas en los artículos 22 De la Obligación de los Arrendadores, 24 Del Cobro Indebido de los Cánones, 27 Del Uso y Goce Pacifico del Inmueble, 41 Del Depósito y 42 De la Fianza, sin perjuicio de otras sanciones a que diera lugar.

3.    Con multa entre trescientas cuatrocientas y Unidades Tributarias (UT), quienes incumplan con las estipulaciones previstas en los artículos 52 Pago del Canon de Arrendamiento, 68 Del Registro, 73 Del Reintegro del Cobro Indebido al Arrendatario y 77 De la Prohibición de Exceso de Cobro,  sin perjuicio de otras sanciones a que diera lugar

Articulo 133. El reglamento de la Ley, desarrollará el procedimiento para la aplicación de las sanciones de multa previstos en este capítulo.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

PRIMERA: Los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso se deberán adecuar a esta nueva Ley.

SEGUNDA: En aquellas demandas en las que se solicitaron medidas cautelares de secuestro, sobre inmuebles destinados al Uso Comercial, afines y conexos, iniciadas antes de la entrada en vigencia de la presente ley y se encuentren en cualquier grado y estado, previo a su ejecución deberán continuar su curso legal. Para tal fin, se instruye a todos los jueces de la causa ordenar el cumplimiento de esta disposición a petición de la parte solicitante.   

TERCERA: La Dirección Nacional de Inquilinato, en el plazo de seis meses contados a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley, procederá a elaborar un Censo de Contrato de arrendamiento sobre inmuebles urbanos y suburbanos destinados a al comercio, industria, profesión y educación. El censo de contratos  será permanente.

CUARTA: En el término no mayor a seis meses a partir de entrada en vigencia de la presente ley, el Ejecutivo Nacional debe disponer lo conducente para la creación, infraestructura y funcionamiento la Dirección Nacional de Arrendamiento de Locales Comerciales, afines y conexos.

QUINTA. El tribunal Supremo de Justicia, deberá acondicionar los Tribunales Civiles para el procedimiento oral, que deberá entrar en vigencia seis meses después de la publicación de la presente ley, pudiendo ser diferido esta última por disposición del Tribunal Supremo de Justicia, el cual tendrá a su cargo la implementación de dicho procedimiento.  

SEXTA. A los fines de cumplir lo establecido en el artículo 49 de la presente ley, relacionado con la  resolución que fija el canon de arrendamiento, el Ejecutivo Nacional, dispondrá de un Equipo Técnico que coadyuve al cumplimiento de la referida norma.

SEPTIMA. En el término no mayor a seis meses a partir de entrada en vigencia de la presente ley, el Ejecutivo Nacional debe disponer lo conducente para la creación del índice de precios de locales comerciales, (IPLC), que será establecido por el Banco Central de Venezuela y hasta tanto este sea establecido, continuará aplicándose las disposiciones que en esta materia establece el Decreto Nro. 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999.

OCTAVA. Aquellos contratos celebrados en moneda extranjera, antes de la entrada en vigencia de esta ley, se adecuaran a las formalidades que en ella se establecen y se ajustaran al tipo de cambio oficial, en un lapso de treinta días continuos a partir de su entrada en vigencia, respetando la antigüedad y las condiciones de la relación arrendaticia. Si el resultado de este ajuste es superior a la regulación se debe reintegrar la diferencia.

DISPOSICIÓN DEROGATORIAS

ÚNICA. Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999.

DISPOSICIONES FINALES

ÚNICA. La presente Ley entrará en vigencia a partir de su publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.