Un nuevo inquilino en el bloque
Las Socimi empiezan a desembarcar en el parqué. Después de que dos de ellas, Promorent y Entrecampos, se estrenaran en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) a finales del año pasado, ahora le ha tocado el turno a la del Grupo Lar, Lar España Real Estate Socimi, en el mercado continuo, donde cotiza desde el 5 de marzo. De momento, lo está haciendo mejor que el mercado: mientras el Ibex 35 se revaloriza solo un 1,1% en este periodo, los títulos de Lar España han subido un 4,5%.
Es posible que esa aceptación tenga mucho que ver con la presencia de grandes fondos en su capital, sobre todo de la mayor gestora norteamericana de renta fija, Pimco. Lo que viene a confirmar la percepción de que el mercado inmobiliario está listo para el despegue. “Los extranjeros acuden cada vez más a invertir en activos españoles”, explica Luis Pereda, presidente del Grupo Lar, “pues piensan que los precios han tocado suelo y van empezar a subir. Además, hay mucho dinero disponible que, en este entorno de bajos tipos de interés, va buscando desesperadamente lugares en los que invertir”.
España se estaría convirtiendo, pues, en uno de esos destinos favoritos. “Ha dejado de ser el país mal visto por los inversores de hace dos o tres años, al tiempo que los temores en torno al euro y al futuro de algunos países en la moneda única se han disipado. La percepción ahora es muy positiva: hemos hecho unos ajustes importantes y somos una potencia exportadora, de ahí que se confíe en que los activos van a tener una carrera al alza”, asegura el directivo para explicar la creación de Lar España y otras Socimi que se esperan en el mercado continuo en próximos meses. “Era el momento idóneo para crear una sociedad como esta”, afirma Pereda.
Lar España, que acaba de hacer su primera adquisición, dos centros comerciales por 39,4 millones de euros, está en buena posición para aprovechar el momento: tiene 400 millones de euros propios, unos fondos que, señala Pereda, “invertiremos en activos en alquiler, ya que la ley obliga a que las Socimi tengan al menos el 80% de sus inmuebles en renta”. Invertir en inmuebles en alquiler, en lugar de para comprar y vender, da estabilidad (e ingresos recurrentes) a estas sociedades y las hace interesante a los ojos de los inversores. Y también porque la ley, prosigue Pereda, “obliga a distribuir como dividendos al menos el 80% de las rentas y el 50% de los beneficios derivados de las ventas”.Pero de nada serviría a los inversores apostar por la nueva Socimi, que empieza con capital, aunque sin activos propios, si no comenzara a abrirse el mercado de compraventa, de modo que pueda cumplir con su plan de compras de activos en alquiler. “La oferta de producto va a aumentar mucho en los próximos meses debido a que la Sareb está sacando paquetes de activos a la venta con gran aceptación, las Administraciones públicas están interesadas en vender inmuebles y porque muchos agentes privados que antes ni se planteaban desinvertir, por los bajos precios, ahora sí quieren hacerlo”, explica el presidente del Grupo Lar.
Las Socimi se diseñaron, de hecho, como un instrumento para canalizar el ahorro hacia el sector. “Pensamos que es una buena forma de posicionarse en el mercado inmobiliario sin tener que comprar directamente”, dice Pereda. Y una magnífica opción para los pequeños inversores. “Si bien en una primera etapa, con un free float del 40%, predominarán los inversores institucionales, poco a poco irán aumentando los pequeños, según se vayan familiarizando con este tipo de sociedades y entendiendo que son un vehículo idóneo para invertir a largo plazo, proteger los ahorros y cubrirse ante la inflación”, prosigue el directivo.
Pero, el que la sociedad inicie su andadura sin activos propios, le exige a los inversores cierto tiempo de espera hasta que Lar España complete su plan de adquisiciones y pueda empezar a distribuir los dividendos del alquiler en toda su plenitud. “La previsión es que tardemos en torno a un año y medio en cumplir con todo el plan de inversión”, aclara Pereda. “El primer año con ingresos completos será 2016”. Las Socimi no limitarán su capacidad de inversión —y obtención de ingresos— a los 400 millones de fondos propios. “Vamos a tomar algo de deuda. Como el apalancamiento máximo está en el 50%, podremos invertir hasta 800 millones”, dice.Y resultan más entendibles para el pequeño inversor que un banco o una eléctrica. Según apunta Pereda, “este es un negocio que mucha gente conoce, además de que las Socimi están obligadas a dar información detallada sobre los inmuebles que tienen en patrimonio, que se sabe donde están y pueden verse”. De hecho, los pequeños inversores empezaron a posicionarse el mismo día de la salida a Bolsa de Lar España. “Mucha gente me ha dicho que compró paquetes de 50.000 o 100.000 euros, posiblemente vendidos por institucionales”, añade.
La sociedad invertirá algo de su cartera en vivienda, pero no más del 20%. “La mayor parte irá a oficinas y centros comerciales”, subraya Pereda. Esto porque, según señala, “el mercado del alquiler de vivienda en España sigue siendo poco profundo: la gente continúa teniendo apetencia por la vivienda propia”.
¿Cuál es la rentabilidad esperada? Según el plan de negocio, en torno al 5%. Pereda aclara, de todos modos, que el accionista “tendrá dos rentabilidades, la del dividendo y la del resultante de la apreciación del capital. Entre las dos podría llegar al 10% anual”. Respecto de las posibilidades de revalorización del título, el ejecutivo, tras recordar que no es un experto en Bolsa, sí se muestra convencido de que, “si somos capaces de comunicar de forma transparente nuestra evolución y los activos que vayamos adquiriendo y los inversores perciben que nuestras inversiones son razonables y exitosas, el valor sin duda subirá”.
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