En el lenguaje coloquial de los ejecutivos de los 14 bancos que deben decidir antes de final de año si ponen punto final a una de las principales inmobiliarias españolas de los años dorados, Fernando Martín "lleva seis años flotando". Martín es el presidente deMartinsa-Fadesa, la empresa que en julio de 2008 protagonizó la mayor suspensión de pagos conocida en España (7.000 millones). Los 14 bancos parecen de la misma opinión, según todas las fuentes consultadas. "Martín propone una quita del 80% para quedarse con activos valorados en 1.400 millones y una deuda de 450", dice uno de sus representantes. "No tiene liquidez. Apenas tiene empleados. Pretende que hagamos un acto de fe porque no hemos podido mirar los libros. Su oferta es una pasada que no ha gustado a nadie. Más vale que proponga otra cosa, se quede con algo más pequeño y se ponga a currar". Llegados a cierto punto, los bancos pierden su tradicional moderación en el vocabulario.
Y en estos días, se les ve cara de pocos amigos.Martinsa-Fadesa tenía que haber devuelto 32 millones de euros en 2013 a los bancos y no lo hizo. Es una minucia, porque representa el 1% de la deuda. Pero antes de que acabe 2014 debería pagar 384 millones porque así reza el acuerdo que le permitió salir del concurso de acreedores en 2011. Y la ley es muy clara al respecto: dos años sin pagar obligarían a proceder a la liquidación de la compañía. Es un final que puede producirse en las próximas semanas si los 14 bancos acreedores no se apiadan deFernando Martín.
Martinsa-Fadesa representó en su momento una de las joyas del sector inmobiliario español. Nadie tenía más suelo urbanizable, ni mayor número de promociones de viviendas habiéndose extendido por los países del Este, por el continente americano y por el norte de África. Su propietario, Fernando Martín, había dejado de ser un discreto empresario para gozar de una efímera notoriedad como presidente del Real Madrid sucediendo temporalmente a Florentino Pérez. Desde ese momento, participó como un personaje más de la borrachera de la burbuja: dueño de Martinsa, compró Fadesa por 4.000 millones. Fue una etapa irreverente en la que el pez pequeño se comía al chico.
No fue el único. Lo hizo Luis Portillo, otro de los señores del ladillo, quien manifestó hace un tiempo, durante uno de los tres juicios civiles que tiene en curso que, en aquellos años "los bancos te metían miles de millones por debajo de la puerta". Portillo, enriquecido a la sombra de la Expo de Sevilla, se gastó 7.000 millones en comprar empresas y paquetes de acciones. Era otro pez chico con mucha hambre. Dueño de Inmocaral compró Colonial, que era tres veces más grande; luego Riofisa, por 2.000 millones cuando no valía más de 500; más tarde el 15% de FCC.
Y la espuma siguió creciendo: Rafael Santamaría, propietario de Reyal compró Urbis, que tenía el doble de tamaño. O los Sanahuja, familia catalana que había hecho dinero con una pequeña sociedad (Sacresa): empezaron teniendo el 4% de Metrovacesa para alcanzar el 80%. Salieron de compras, adquirieron hasta la sede del HSBC en Londres. A finales de 2007, la deuda financiera de Metrovacesa era de 7.000 millones, 14 veces su beneficio bruto de explotación.
Los bancos hacían el doble juego: lograban ingresos por las compras y además las financiaban. Un ejemplo: a La Caixa le había costado Colonial 11 euros la acción y la vendió por 69. "Esas operaciones arreglaban la cuenta de resultados", recuerda un ejecutivo de la casa.
Los Sanahuja ya no están en Metrovacesa, Rafael Santamaría vio como Reyal Urbis entraba en concurso de acreedores en 2013 y como se le reconocían unos activos de 2.420 millones con un pasivo de casi 4.200, momento a partir del cual los bancos le iban desposeyendo de sus activos estrella, el ABC de Serrano, el edificio de Castellana 200... Una muerte lenta. Reyal Urbis es una empresa zombi. Todas son empresas zombis, que pierden valor cada año que pasa. Un dato, en 2013, el patrimonio de Reyal Urbis disminuyó en 232 millones por ventas y nada menos que en 689 millones por la depreciación de sus activos.
De aquellos imperios, quedan las cenizas. De las grandes, Colonial es la única que ha salvado el pellejo. "Sus principales acreedores eran bancos extranjeros e hicieron algo que los españoles no han hecho: reconocer enseguida la verdad y provisionar las deudas. Los bancos españoles no lo han hecho hasta que el ministro De Guindos les obligó", explica un alto ejecutivo. En Colonial, echaron a Portillo de la presidencia y le pusieron tres denuncias civiles. Hoy Portillo es técnicamente insolvente: vendió su avión privado, su mansión en Dos Hermanas y vive en un piso en Sevilla. No tiene una sola sociedad a su nombre. Su mujer conserva la propiedad del colegio que compró su marido para despedir al director que había puesto pegas a sus hijas.
Una de las posibilidades que se contempla es la de arrebatarle la gestión de su empresa. Un abogado que asesora a los bancos compara la resistencia de Fernando Martín con la dignidad de un empresario modesto al poner punto final a su inmobiliaria: "Vino con su Mercedes acompañado de su mujer. Lo llevó a lavar, llenó el depósito de gasolina y lo entregó". Martín huye de los focos. La telefonista de Martinsa-Fadesa atiende personalmente las llamadas de los periodistas. No hay servicio de prensa. Ella misma toma nota de la petición de entrevista y no asegura ningún resultado. Así debe ser una empresa zombi.Más de 1.800 inmobiliarias han caído en España en siete años de crisis. "Si analizamos el sector, tenía una morosidad superior al 60%", dice el economista José García Montalvo. Fernando Martín era hasta ahora el superviviente de aquella hornada de emperadores del ladrillo, pero es posible que no llegue al 2015. "Hay trampas en el activo y trampas en el pasivo, tiene unos costes de estructura al año de 15 millones, entre otras cosas porque se puso un sueldo de 2,5 millones. Las tres patas de ese banco están cojas", dice uno de los asesores que ha estudiado la última oferta de Martín.
‘Zonas radiactivas’ en España
Una cantidad apreciable de promociones de viviendas no se venderán nunca, a juicio de los expertos, que utilizan la expresión de "zona radiactiva" para describir aquellos lugares donde "los bosques de farolas no se cubrirán nunca", como dice el profesor José Luis Suárez, del IESE. Tampoco tendrá valor una buena parte del suelo declarado urbanizable en los últimos años, apunta García Montalvo. "En dos o tres siglos, nunca cayó tanto la actividad inmobiliaria", recuerda Suárez, "y en ningún lugar ha sido tan dramático el descenso como en España". El diagnóstico de los expertos es unánime para explicar lo sucedido: el uso desmedido de la deuda en manos de personas que "no tenían capacidad de gestión", "que se comportaban como propietarios de empresas familiares y no tenían preparación para moverse en el terreno financiero". "Tampoco tenían un acusado sentido de la ética", dice el consejero de una inmobiliaria.
La construcción fue, en tiempos, una actividad industrial que se perdió por la fiebre especulativa. Volver al camino industrial es el eje de la recuperación del sector, según los expertos. "Ahora hay que hablar de micromercados", explica Suárez, "de productos bien hechos, muy enfocados al cliente. Esa ha sido la gran lección. Cuando se hace algo distinto, se vende". Suárez ve algunos brotes verdes en el panorama inmobiliario: "Las ventas ya no caen. El valor de los centros comerciales está empezando a subir, así como la venta de oficinas en zonas prime. El aumento de las ventas por Internet está propiciando también la necesidad de centros logísticos".
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