AVN).- Los proyectos de vivienda que se ofrecen a los compradores mediante maquetas, mejor conocidos como obras en preventa, no pueden excederse de los dos años en el proceso de construcción. De ser necesario que este lapso se extienda, debe acordarse entre el constructor y los compradores y, además, se requerirá una autorización por parte de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
La nueva Ley contra la Estafa Inmobiliaria, que entró en vigencia el pasado 30 de abril con su publicación en Gaceta Oficial, establece lo anterior (Art. 14) entre las condiciones para la celebración de contratos destinados a la venta y preventa de proyectos habitacionales.
Los contratos deben especificar el mes y año de inicio y culminación de la obra y el precio definitivo de la vivienda, estableciendo que éste es fijo, pues no está permitido el cobro de cuotas excepcionales que impliquen la aplicación del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) u otro incremento o gravamen (Art. 14, numeral 6).
El artículo 26 agrega que, en caso de retraso o mora en la culminación de la obra, el impacto económico no será soportado en el bolsillo de los compradores. En su lugar, si las causas son imputables al constructor, éste debe indemnizar al comprador “con una suma o montos de recursos proporcional al tiempo de retardo, siendo el valor de 2 Unidades Tributarias (180 bolívares) por cada día de retardo en la entrega del inmueble”.
Cambio y rescisión de contratos
El artículo 14 de la Ley contra la estafa inmobiliaria también explica que el contenido de los contratos no puede ser modificado una vez que se hayan suscrito. Cualquier cambio al respecto es nulo y, además, no es posible que la empresa constructora rescinda (suspenda) el mismo unilateralmente, a no ser que el comprador incumpla con cualquiera de las cuotas acordadas por más de 90 días; aún así, la rescisión debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
La Dirección en cuestión debe ser creada por el ministerio con competencia en materia de Vivienda, órgano rector entre las autoridades responsables del seguimiento y control de urbanismos habitacionales (Art. 6).
El régimen sancionatorio por el incumplimiento de las estipulaciones de esta Ley se detallan en el artículo 40.
Antecedentes de la ley
Esta ley surgió como una demanda ciudadana ante al Parlamento luego de que, en el año 2010, salieran a la luz pública miles de denuncias que revelaron la existencia de un sistema de estafas, usado por empresas inmobiliarias privadas para lucrarse a escalas multimillonarias.
Se suma a las medidas tomadas por el Ejecutivo con el fin de defender los derechos de las familias venezolanas estafadas, que creyeron en las constructoras y adquirieron, bajo la modalidad de preventa, la promesa de una vivienda.
Entre estas medidas, se encuentra la expropiación de seis proyectos habitacionales, la ocupación temporal de ocho y la aplicación de medidas especiales a 19 más, anunciada el 31 de octubre de 2010 por el presidente de la República, Hugo Chávez Frías.
Los desarrollos habitacionales objeto de medida de ocupación temporal (a los cuales se les sumaron progresivamente nuevos urbanismos), alcanzaron 33 en noviembre de 2010.Finalmente, la medida abarcó la expropiación de cinco conjuntos residenciales: Lomas de la Hacienda (Carabobo), El Encantado (Miranda), Mata Linda (Miranda), El Fortín (Miranda) y San Antonio (Yaracuy), tal y como fue publicado el 17 de noviembre de 2010 en la Gaceta Oficial número 39.553.
En enero de 2011, el propio Jefe de Estado efectuó la entrega de 71 títulos de propiedad a víctimas de estafas inmobiliarias que invirtieron en apartamentos ubicados en las urbanizaciones El Encantado, El Fortín y San José del Ávila, en El Hatillo, Guarenas y el municipio Libertador (Caracas), respectivamente.
A finales de octubre de 2011, a casi un año luego de decretadas las medidas sobre los urbanismos en situación irregular, el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (Indepabis) contabilizaba cerca de 140 mil denuncias por estafas inmobiliarias.
El Ministro de Vivienda, Ricardo Molina, informó este jueves que, hasta los momentos, el Ejecutivo nacional ha culminado y entregado más de 11 mil viviendas, con la inversión de la banca pública y del Estado, en estos conjuntos residenciales que nunca fueron culminados por las constructoras privadas.
