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Extraoficial: esta sería la propuesta de la Ley de alquiler de locales comerciales


 Conozca  el nuevo proyecto de Ley de Regulación y Control del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que en los últimos días ha generado polémica en el sector, pues consideran que de esa manera se centraliza el mercado, tal como lo denunciaran en su momento contra la Ley de Arrendamientos.
Robert Orta Martínez, presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos, considera que es un error que el Gobierno continúe con “estas medidas de control, lo que se ha generado es un caos que no ha beneficiado ni a propietarios ni a inquilinos”.


PROPUESTA PARA PRIMERA DISCUSION

PROYECTO DE LEY DE
REGULACIÓN Y CONTROL DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL

CAPÍTULO I

DISPOSICIONES GENERALES                                                       


Objeto
Artículo 1. La presente ley regula la situación jurídica aplicable al arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades económicas, comerciales, afines y conexas, que sean arrendados con la finalidad de realizar actividades productivas y de lícito comercio, incluyendo otras actividades de naturaleza comercial que no estén estipuladas en esta ley.

Del Género
Articulo 2. La denominación de personas en masculino, tiene en las disposiciones de la presente ley un sentido genérico, referido siempre por igual a hombres y mujeres.

Ámbito de Aplicación
Artículo 3. Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público, obligatorio y estricto cumplimiento. Se aplicarán en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela, estando destinadas al tipo de inmuebles de uso comercial, afines y conexos:
1.    Locales ubicados en Centros Comerciales
2.    Locales tipo quioscos
3.    Locales tipo stand
4.    Edificaciones de uso educacional
5.    Edificaciones de uso médico asistencial
6.    Galpones
7.    Estacionamientos
8.    Oficinas
9.    Otros locales comerciales, afines y conexos

Principios Rectores
Artículo 4. La presente Ley garantiza los principios constitucionales de justicia social, igualdad, equidad, solidaridad, corresponsabilidad, progresividad, transparencia, sostenibilidad y participación; preservando y garantizando la seguridad jurídica en las relaciones arrendaticias comerciales. Brindar protección a quien se encuentre en situación de vulnerabilidad y discriminación


De las Consideraciones en la Relación Arrendaticia
Artículo 5. En materia arrendaticia comercial se deberá tener en cuenta lo siguiente:
1.            Se considera nula de nulidad absoluta, toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos consagrados en esta Ley.
2.            Los derechos que establece la presente Ley son de carácter irrenunciable.
3.            En la aplicación de esta Ley, en caso de dudas, se buscara el equilibrio entre las partes, a través del órgano competente en la materia.
                                                                                              
De los Interesados
Articulo 6. A los efectos de la presente Ley se consideran interesados:
1.            El propietario.
2.            El arrendador.
3.            Todas aquellas personas que tengan un interés personal, legítimo y directo en los procedimientos judiciales o administrativos previstos en la presente ley.
4.            Las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores.
5.            Las Organizaciones Sociales que legalmente representen la defensa de los derechos de los arrendatarios o arrendadores, debidamente inscritas en el organismo competente.

Definiciones
Artículo 7. Para todos los efectos de la presente Ley debe entenderse como:

1.            Actividad Comercial: Ocupación que tiene como objetivo principal la producción de bienes y servicios con fines de lucro.
2.            Arrendador: Persona que da en arrendamiento un bien inmueble o mueble.
3.            Arrendamiento: Contrato mediante el cual una de las partes contratantes, se obliga a  hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo, mediante un precio determinado que este se obliga a pagar a aquella.
4.            Arrendatario: Persona que  arrienda un bien inmueble mediante el cual obtiene un derecho y se obliga a pagar.
5.            Arrendamiento ilícito: Se declara ilícito el arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad.
6.            Centro Comercial: Construcción que consta de uno o varios edificios, por lo general de gran tamaño, que albergan locales y oficinas, aglutinados en un espacio determinado.
7.            Comercio: Actividad socioeconómica que consiste en el intercambio de algunos materiales de compra y ventas de bienes y servicios, sea para su uso, venta o su transformación.
8.            Comerciante: Personas que teniendo capacidad para contratar y hacen del comercio su actividad habitual.
9.            Contrato: Acuerdo de voluntades, verbal o escrito, manifestado en común acuerdo, que se obligan en virtud del mismo, regulando sus relaciones relativas a una determinada finalidad o cosa.
10.         Contratos a plazo indeterminado: Instrumento legal donde no aparece expresada la voluntad de las partes en forma inequívoca de vincularse sólo por un tiempo.
11.         Contrato a tiempo determinado: Instrumento legal celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que puede ser prorrogado a voluntad de las partes.
12.         Emprendedor: Persona que pone en marcha y determinación un negocio.
13.         Establecimiento comercial: Espacio físico donde se ofrecen bienes económicos, (servicios o mercancías), para su venta al público.
14.         Estacionamiento: Áreas o zonas señalizadas creadas con la finalidad colocar vehículos por tiempo determinado.
15.         Canon de Arrendamiento: Valor mensual o precio pactado entre las partes, por el arrendamiento del inmueble bajo las disposiciones de la presente ley.
16.         Galpon: Construcciones de diferentes dimensiones, las cuales puede ser utilizadas para distintas actividades de intercambio de bienes y servicios.
17.         Local: Establecimiento que tienen como objetivo principal el desarrollo de alguna actividad comercial o económica
18.         Quiosco: Puesto que se instala generalmente sobre la acera u otro lugar público o privado y se dedica a la comercialización.
19.         Reparaciones Mayores: Mejoras de gran amplitud en el inmueble arrendado, que son necesarias y esenciales de ejecutar en inmueble, ocurridos por el desgaste o mal uso.
20.         Reparaciones Menores: Correcciones necesarias del inmueble arrendado, realizadas para mantener en buen estado de uso y conservación.
21.         Stand: Estructuras móviles, destinadas para una actividad comercial  temporal y en un espacio físico determinado. Puesto de venta
22.         Daños Maliciosos: Actos ejecutados de forma aislada por persona o personas que intencional y directamente causen daños a los bienes inmuebles.

CAPÍTULO II
DE LAS EXCLUSIONES, EXCEPCIONES Y PROHIBICIONES

Exclusiones  
Artículo 8. Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
1.    Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
2.    Las fincas rurales.
3.    Los hoteles, moteles, posadas, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales, siempre que acrediten su registro vigente ante la autoridad competente. No asi, los locales comerciales que se encuentren dentro de estos.
4.    Los inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda, pensión, habitación, residencia o viviendas estudiantiles regidos por la Ley de Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda.

Excepciones
Artículo 9. Quedan exceptuados del régimen de esta Ley, a los efectos solo de la fijación de los cánones de arrendamiento, los inmuebles pertenecientes a la República Bolivariana de Venezuela, los estados, los municipios y los organismos públicos que determine expresamente el Ejecutivo Nacional; salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los entes actúen en función jurídico-privada.

Prohibición del Sub-Arrendamiento
Artículo 10. A partir de la entrada en vigencia de la presente ley, queda prohibido el subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades económicas, comerciales, afines y conexas; realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador.  

Prohibición de Decretar Medidas Cautelares
Artículo 11.  A partir de la publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela de la presente Ley, queda prohibido expresamente dictar medidas cautelares de secuestro, sobre inmuebles destinados al área comercial, afines y conexos, siempre y cuando se encuentren al día con el pago de los cánones de arrendamiento. Si la mora en dicho pago es derivada por un hecho fortuito, fuerza mayor, esta será expresada oportunamente por el arrendatario ante el órgano competente.

Prohibición de Arrendamiento de
Inmuebles en Condiciones Inadecuadas
Artículo 12. Se prohíbe el arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos que no cumplan con las normas exigidas de ingeniería, seguridad, sanitarias y de conformidad de uso; de acuerdo con lo establecido por los organismos con competencia nacional, regional y municipal.

De los Anuncios en Prensa
Artículo 13. Quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa o de cualquier otro medio de publicidad en los cuales:
1. Se exija como condición para el arrendamiento de inmuebles establecer discriminación por: orientación sexual, identidad de género, origen étnico, preferencia política y religiosa, estado civil, clase social, profesión o condición social, así como en otros casos de vulnerabilidad o marginación, discapacitados, enfermedades crónicas y/o terminales.
2. Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las normas aquí contenidas.
4. Se oferten montos de rentas falsas y engañosas.

De la Exhibición de los Inmuebles
Artículo 14. Se prohíbe el cobro de sumas de dinero por solo exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento. La comisión por arrendar el inmueble, deberá ser imputada al arrendador. El incumplimiento de este artículo acarreará sanción de multa.  

De las reparaciones o gastos mayores
Articulo 15. Las reparaciones o gastos mayores que excedan al 5% del valor del canon de arrendamiento del inmueble, son total responsabilidad del arrendador. La violación de esta disposición, acarreará sanción de multa.

De los Gastos de Condominios
Articulo 16. La cancelacion de la cuota de condominio sera convenida por las partes en el contrato de arrendamiento.

En ningun caso el monto a cancelar por este concepto excederà de un 40 % del pago de canon del arrendamiento, y solo  sera por el valor de la cuota parte que le corresponda, los gastos extras seran por cuenta del arrendador.

La violacion de esta disposicion por parte del arrendador o administrador dará lugar a una sanción de multa.

Del Punto Comercial
Articulo 17.  El arrendador debe pagar al arrendatario los gastos en los cuales éste incurrió para la instalación del local o Punto Comercial, a los efectos de indemnizar los gastos efectuados, una vez culminada la relación arrendaticia; siendo esto solo aplicable en el caso en que se desarrolle la misma actividad comercial.  El procedimiento indemnizatorio se desarrollará en el reglamento de la presente ley.

De las Mejoras
Articulo 18. No se podrá realizar mejoras al inmueble sin el consentimiento expreso del Arrendador. Todas las mejoras que se realicen en el inmueble comercial, para adecuarlo al uso, serán consideradas previo acuerdo entre las partes. En caso de deterioro malicioso, conducta negligente o  desmantelamiento de estas mejoras, deberá ser comprobada en informe técnico realizado por la autoridad competente. El informe determinara el causante y responsabilidades, que seran sancionadas con multa, según lo establecido en la presente ley.

Prohibición del Pago en Moneda Extranjera
Articulo 19. Los contratos de arrendamiento se celebrarán en moneda de curso legal nacional. Los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción.

CAPÍTULO III
DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA
DEBERES Y DERECHOS

Condiciones del Inmueble
Artículo 20. Los propietarios y administradores de inmuebles de uso comercial, afines y conexos, destinados al arrendamiento, están en la obligación de tenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación. A estos efectos, deberán contratar con personas especializadas en los servicios de mantenimiento. Todo ello sin perjuicio de las estipulaciones que al respecto establezcan las partes. Los derechos y obligaciones derivadas del incumplimiento de esta disposición se regirán por las sanciones de multa establecidos en esta ley y por las disposiciones del Código Civil y demás Leyes u Ordenanzas aplicables.

De la Entrega del Inmueble
Artículo 21. Es un deber del arrendador, entregar al arrendatario, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicios y salubridad, así como, poner a su disposición cosas o usos conexos en la fecha convenida de inicio de la relación contractual. El inmueble debe estar solvente en servicios públicos domiciliarios y hacer entrega de las solvencias respectivas.

De igual modo, el arrendatario, deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo lo originado por la vetustez del mismo, casos fortuitos, fuerza mayor, u ocasionados por terceros que no guarden relación con el arrendatario. El incumplimiento por las partes acarreará sanción de multa  estipulada en la presente ley.

De la Obligación de los Arrendadores
Artículo 22. Los arrendadores, deben remitir a las respectivas oficinas de la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos de su jurisdicción, dentro de un lapso máximo de sesenta días, los datos de registro del contrato de arrendamiento. A tal efecto, el reglamento de la presente ley indicará los recaudos a consignar ante la autoridad competente.

El Incumplimiento de esta obligación por parte del arrendador dará origen a que se le imponga una sanción de multa de conformidad con la presente ley.


De la Inclusión de los Arrendatarios
Artículo 23. En caso que el arrendador no realice el respectivo registro ante la autoridad competente dentro de un lapso máximo de sesenta días, el arrendatario, tendrá derecho a realizar la inclusión de su contrato en el Registro de los Contratos de Arrendamientos en la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, Afines y Conexos, de su jurisdicción.
Una vez realizada la inclusión por parte del arrendatario, la respectiva dirección, tiene la obligación de notificar por escrito al arrendador de lo efectuado.

Del Cobro Indebido de los Cánones
Artículo 24. Se prohíbe cobrar cánones de arrendamientos que no sean aquellos calculados según los métodos que esta ley ofrece y producto de una regulación emitida por la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos. Los arrendadores que haciendo uso de la necesidad del arrendatario no cumplan con el presente artículo, serán sancionados con multa, sin perjuicio del derecho que le asiste al arrendatario de iniciar los procedimientos establecidos en la presente Ley.

De los Daños
Artículo 25.  La parte que causare un daño malicioso al bien inmueble arrendado durante la vigencia de la relación arrendaticia, estará obligada a efectuar las reparaciones que se originen por estos daños, que deberán ser determinados por la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos con el auxilio de la respectiva Alcaldía u otros organismos competentes. En caso de comprobarse el daño malicioso, el afectado podrá acudir a la vía jurisdiccional respectiva y solicitar el debido resarcimiento.

De la Extinción Contractual
por caso fortuito o fuerza mayor
Articulo 26. Si durante la relación arrendaticia el inmueble arrendado se pierde o es destruido total o parcialmente en su parte principal, por caso fortuito o por fuerza mayor, el contrato se extinguirá.

Si la destrucción es parcial, pero el inmueble se encuentra en condiciones para su uso, el arrendatario, podrá solicitar ante la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, una nueva revisión de las condiciones del inmueble a los efectos de establecer un nuevo canon durante la reparación.

Una vez realizada la reparación, si la misma implica una evidente mejora del inmueble, el arrendador podrá pedir un incremento en el canon de arrendamiento ante la Dirección, según lo establecido en la presente ley.

Si el inmueble solamente esta deteriorado el contrato subsistirá y el arrendador estará obligado a reparar inmediatamente el deterioro hasta dejarla en buen estado.

Del Uso y Goce Pacifico del Inmueble
Artículo 27. El Arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce pacifico del inmueble al arrendatario durante el tiempo del contrato, el incumplimiento del presente artículo por parte del arrendador dará origen a la imposición de una sanción de multa de conformidad con la presente Ley.

Del Cobro del Canon de Arrendamiento
Artículo 28. El arrendatario esta en la obligación de cancelar al arrendador el canon de arrendamiento que se haya fijado debidamente en el contrato, a tal efecto, el arrendador podrá acordar con el arrendatario la oportunidad en la que éstos deben cancelar dicho canon.

Del Derecho a la Suscripción del Contrato
Artículo 29. El arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato  escrito, según acuerdo voluntario entre las partes, el mismo deberá ser debidamente autenticado ante la autoridad competente y registrado ante la  Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos.

Del Derecho a la continuidad en la relación arrendaticia
Artículo 30. Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente Ley.

Del Canon de Arrendamiento
Artículo 31. El arrendatario tiene el derecho a que se le fije un canon de arrendamiento de conformidad con lo dispuesto en la presente Ley, a tal efecto, no estará obligado a:
1.   Pagar primas por la cesión, traspaso, arriendo, venta de punto comercial o alquileres superiores a los legalmente establecidos por la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos.
2.   Aceptar como condición la compra de bienes muebles que se encuentren en el local que se pretende arrendar, para la suscripción del contrato.
3.   Se deberá tomar en cuenta al momento de la fijación del canon  los criterios establecido en la presente ley y su reglamento.


CAPÍTULO IV
DEL ORGANO RECTOR

Del Órgano Rector
Artículo 32. El Ministerio con competencia en la materia de comercio, ejercerá la rectoría del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, y tendrá a su cargo la creación, diseño, formulación, ejecución, evaluación y control de las políticas publicas en la materia, a través de la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexas.

De la Representación Nacional
Articulo 33. El órgano rector, planificara, y aprobara acciones para el desarrollo del proceso de transferencia de competencias y servicios a los estados, municipios y comunidad organizada, que coadyuven a un desarrollo endógeno sustentable, auxiliado por el Consejo Federal de gobierno, cuando sea requerido. Creando instancias de representación en todos los estados y entidades federales de la República Bolivariana de Venezuela, con el objeto de garantizar el cumplimiento de las obligaciones contenidas en la presente Ley.

De la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de
Uso Comercial, afines y conexos
Artículo 34,  Se crea Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, como un Instituto Público, dotado de personalidad jurídica y patrimonio propio, con competencias financieras, administrativas, presupuestarias, técnicas, normativas y políticas establecidas por el ente de adscripción en coordinación con  la Comisión Central de Planificación.

Estará adscrito al Ministerio con competencia a la materia de comercio, su personal se regirá por un estatuto especial en el cual se establecen las disposiciones que regulen el sistema de administración de personal.

La Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, será el organismo competente para la planificación administrativa de la presente ley. El Ejecutivo Nacional dictará en el ejercicio de las funciones, su reglamento.

De las Atribuciones de la Dirección Nacional de Arrendamiento

Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos

Artículo 35. Son atribuciones de la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, las siguientes:
1.     Velar por el cumplimiento de los deberes, derechos y garantías contenidos en la presente Ley.
2.    Nombrar, coordinar y dirigir la creación de las Direcciones de cada Estado, Municipio y Dependencia Federal de Inquilinato.
3.    Velar por el correcto funcionamiento en la prestación del servicio en materia inquilinaria para inmuebles urbanos y suburbanos de uso comercial afines y conexos.  
4.    Ejercer la fiscalización de las Oficinas de la Dirección a nivel nacional, de acuerdo con lo establecido en la presente Ley.
5.    Establecer, coordinar, supervisar y evaluar la ejecución de las políticas sobre las materias a que se refiere la presente ley.
6.    Diseñar, formular e implementar planes y lineamientos generales, para las Direcciones Estadales, Municipales y comunidad organizada adscritos a la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos.
7.    Realizar estudios técnicos y avaluatorios a través de personal especializado.
8.    Fijar, establecer, ejecutar, y controlar, el canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente Ley.
9.    Realizar a solicitud de parte o de oficio, los procedimientos administrativos contenidos en la presente Ley.
10. Realizar la inspección y fiscalización de los inmuebles y personas sujetas a la presente Ley.
11. Imponer las sanciones y determinar las indemnizaciones a que hubiere lugar, de conformidad con lo establecido en la presente Ley.
12. Proveer al Ejecutivo Nacional de la información y recomendaciones necesarias  para la definición de los planes nacionales en materia de arrendamiento de inmuebles de uso comercial, afines y conexos.
13. Crear un registro nacional para llevar estadísticas de los inmuebles urbanos y suburbanos arrendados, destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades económicas, comerciales, afines y conexas.
14. Organizar un servicio de información, formación y divulgación sobre los derechos, deberes y garantías para los sujetos regulados en esta ley.
15.  Dictar un Reglamento Interno según los lineamientos establecidos en la presente Ley
16. Cumplir y hacer cumplir las disposiciones de esta ley y su reglamento.
17. Las demás que ésta u otras leyes le asignen.

Del Patrimonio de la Dirección Nacional de Arrendamiento

Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos

Artículo 36. El patrimonio de la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, está constituidos por:  

1.    Los recursos que le sean asignados en la Ley de Presupuesto de cada ejercicio fiscal a través del Ministerio del Poder Popular para el Comercio u otro ente con competencias en la materia.
2.    Los recursos extraordinarios que le acuerde el Ejecutivo Nacional.
3.    Los derechos y acciones que adquiera por cualquier acto jurídico.
4.    El producto de las tasas o contribuciones que le sean  asignadas por ley.
5.    Los demás recursos que lícitamente obtenga por cualquier concepto.

En ningún caso, la Dirección podrá utilizar los ingresos provenientes de su gestión para fines distintos a su funcionamiento.

Del Directorio

Artículo 37. La Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, tendrá un Directorio integrado por una Dirección General y cinco Coordinaciones, cuyos funcionarios son de libre nombramiento y remoción del Ministerio del Poder Popular para el Comercio u otro ente con competencia en la materia. Cada estado, municipio y entidades federales de la República, deberá poseer una oficina destinada a la atención de los Arrendamientos Inmobiliarios, a tal efecto, será definido por reglamento su funcionamiento.

 

De las Condiciones de Elegibilidad del Directorio

Artículo 38. El Director y demás miembros del Directorio de la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, deben reunir las siguientes condiciones:
1.    De nacionalidad venezolana.
2.    Mayor de edad.
3.    No estar sometido a interdicción civil ni a inhabilitación  política.
4.    No tener participación accionaria en empresas del sector o empresas que tengan convenios o contratos o expectativas de tenerlos con la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, a menos que hayan transferido su titularidad con un mínimo de dos años de anterioridad.
5.    No haber sido declarado en estado de quiebra, culpable o fraudulenta mediante sentencia firme, ni condenado por delitos contra la fe pública o contra el patrimonio público.

 

De la Responsabilidad de los Miembros del Directorio

Artículo 39. Los miembros del Directorio serán responsables civil, penal, disciplinaria y administrativamente de las decisiones adoptadas en sus reuniones, de acuerdo con las leyes que rigen la materia, a menos que hayan salvado sus votos, en forma razonada, dejando constancia de ello.

CAPÍTULO V
GARANTÍAS

De las Garantías para el Arrendador
Artículo 40. El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por éste. En ningún caso, podrán coexistir ambos tipos de garantías.


Del Depósito
Artículo 41. Cuando se constituya depósito en dinero para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, éste no podrá exceder del equivalente a la suma de tres mensualidades del canon de arrendamiento, cantidad ésta que no podrá ser imputable al pago de estos.

En ningún caso, el arrendador podrá realizar otro cobro adicional.  A tal efecto, el incumplimiento de lo aquí señalado, dará origen a una sanción para el arrendador.  

De la Fianza
Artículo 42. Cuando se constituya una  fianza en garantía de fiel cumplimiento ésta no podrá exceder del equivalente a la suma de tres mensualidades del canon de arrendamiento, cantidad ésta que no podrá ser imputable al pago de estos.

En ningún caso, el arrendador podrá realizar otro cobro adicional.  A tal efecto, el incumplimiento de lo aquí señalado, dará origen a una sanción para el arrendador.  

De la Colocación del Depósito en una Institución Financiera
Artículo 43. En el caso de que se constituya depósito en dinero para garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, el arrendador, sea persona natural o jurídica, se deberá colocar dicha suma en una Cuenta de Ahorros en un ente regido por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras. Los intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario y serán acumulados a la cantidad dada en garantía, desde el mismo momento en que se recibe el depósito.

De los Depósitos no Colocados en una Institución Financiera
Artículo 44. Si por cualquier circunstancia, el arrendador incumpliere la obligación de Colocación del Depósito en una Institución Financiera, quedará obligado a compensar al arrendatario con intereses calculados a la tasa mensual pasiva promedio de los seis principales entes financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia, conforme a la información que  suministre el Banco Central de Venezuela.

Del Reintegro del Depósito
Artículo 45. El arrendador deberá reintegrar al arrendatario, dentro de los quince días continuos siguientes al término de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que el arrendatario, estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo, las cuales se podrán comprobar por medio de inspección al inmueble que practicará la Dirección  Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, a solicitud de la parte interesada.

Del incumplimiento del Reintegro
Artículo 46. Cuando el arrendador se negare, sin causa real y sin justificación, a reintegrar el depósito con sus respectivos intereses,  el arrendatario podrá acudir a la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, o a la vía jurisdiccional, para hacer valer sus derechos y pretensiones conforme a la presente Ley.

Este incumplimiento, genera la indexación del monto adeudado, contados a partir de la terminación del lapso de devolución del depósito, calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros hasta la completa devolución del depósito.

CAPÍTULO VI
DE LOS CONTRATOS

De la Duración de los Contratos
Artículo 47.  La duración del contrato de arrendamiento tendrá una duración mínima de dos años. Pudiendo el arrendatario manifestar antes de la culminación del año, su voluntad de no continuar con el contrato sin el perjuicio de tener que pagar indemnizaciones o cánones restantes.

De los Ejemplares del Contrato
Artículo 48. Las partes al suscribir el contrato de arrendamiento, deben extender tres ejemplares en original de un mismo tenor, de los cuales uno será para el arrendador, uno para el arrendatario y uno para la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, de la jurisdicción respectiva.

De la Resolución que Fija el Canon
Artículo 49. A los fines de autenticar ante la autoridad competente el contrato de arrendamiento, se deberá anexar como parte integrante del mismo, la resolución mediante la cual la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, fija el correspondiente canon de arrendamiento. 

Se considera nulo el contrato cuando no se cumpla con lo indicado en el presente artículo.

De la Nulidad de los Contratos de Arrendamiento
Artículo 50. Cuando se desvirtúe la relación arrendaticia por medio de otro tipo de contrato, este se considera nulo, debiendo prevalecer la realidad sobre las formas jurídicas y  se ajustará a las formalidades contenidas en la presente Ley; sin menoscabo de perjudicar la antigüedad en la relación arrendaticia. A tal efecto, el juzgador o funcionario, competente debe indagar y sustentar en la verdadera naturaleza jurídica de la relación, debiendo declarar ésta, independientemente de la apariencia o simulación formal que las partes puedan haberle dado a la relación contractual.

De la Prórroga Legal
Articulo 51. En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en la Responsabilidad en la Determinación del Valor del Inmueble y su clasificación, celebrados a tiempo determinado llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de acuerdo con las siguientes reglas:

1.   Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menos, se prorrogara por un lapso máximo de un año.

2.   Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un año y menor de cinco, se prorrogará por un lapso máximo de dos años.

3.   Cuando la relación arrendaticia haya tenido una relación de cinco años o más y menor de diez años se prorrogará por un lapso máximo de tres años

4.   Cuando la relación arrendaticia haya tenido una relación de diez años o más y menor de quince años se prorrogará por un lapso máximo de cuatro años.

CAPÍTULO VII
DE LOS CÁNONES, PROCEDIMIENTO Y SU FIJACIÓN

Pago del Canon de Arrendamiento
Artículo 52. El pago del canon de arrendamiento, se efectuará en una cuenta de ahorro que debe ser notificada por el arrendador, para tal fin en cualquier Institución Bancaria, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.

La clausura de la cuenta no acarreara la insolvencia del arrendatario. El incumplimiento de este artículo conlleva a sanción. 

De las cuentas clausuradas por intervención o investigación
Artículo 53. Cuando un arrendatario deposite los pagos correspondientes al canon y a las otras obligaciones contraídas, en una cuenta que haya sido clausurada por una intervención financiera de la entidad bancaria o por alguna investigación judicial, el arrendatario deberá notificar de esta situación en un lapso de treinta días hábiles a la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, para que ésta disponga lo conducente y el arrendatario pueda cumplir con su obligación de pago.

Del Recibo de Pago
Artículo 54. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario un recibo de pago. El recibo o documento probatorio debe contener detalladamente la discriminación del pago.

De la Determinación del  Valor del Inmueble
Articulo 55. Para la determinación del valor del inmueble, la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, Afines y Conexos, será el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo, y deberá tomar en consideración los siguientes factores:

1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.

2.    El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos años. 

De la Responsabilidad en la Determinación del Valor del Inmueble
Articulo 56. La determinación del valor del inmueble será responsabilidad de la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, Afines y Conexos, que fijará el canon de arrendamiento máximo tomando en consideración los siguientes factores:

1.    Según la clasificación del tipo de inmuebles de uso comercial, afines y conexos:
a.    Locales ubicados en Centros Comerciales
b.    Locales tipo quioscos
c.    Edificaciones de uso educacional
d.    Edificaciones de uso médico asistencial
e.    Galpones
f.     Estacionamientos
g.    Oficinas
h.    Otros locales comerciales, afines y conexos

2.    Según la calidad y tipología de construcción, dimensiones, ubicación geográfica y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se deben hacer para fijar su justo valor, las cuales también se deben especificar razonadamente.

3.    El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis meses antes de la fecha de solicitud de regulación y, los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos años.

De los Peritos Tasadores
Articulo 57. La Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, contará con Peritos Tasadores, designados para estimar el valor del bien mueble o inmueble. Deberán ser profesionales, debidamente inscritos en la Sociedad de Ingenieros Tasadores de Venezuela y registrados en el Colegio de Ingenieros de Venezuela. Serán seleccionados a través de una evaluación de credenciales en concurso público.

Criterios para la fijación del Canon de Arrendamiento
Artículo 58. El canon será fijado de acuerdo a lo establecido en la presente ley, lo justo a pagar y lo justo a cobrar, tanto por el arrendatario como por el arrendador que además sirva de protección al usuario o cliente de poder obtener bienes y productos de consumo a precios razonables de mercado y no especulativos.

De la Fijación del Canon
Artículo 59. La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles, sujetos a regulación de conformidad con la presente Ley, estará a cargo de la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de uso comercial afines y conexos, tomando como base el desenvolvimiento del sector de arrendamiento inmobiliario comercial, utilizando como medida, el índice de precios de locales comerciales afines y conexos, (IPLC), establecido por el Banco Central de Venezuela.

El método para la fijación del canon de arrendamiento, será el siguiente, se tomará la variación interanual (%R), en términos porcentuales, del IPLC, el cual, se establecerá como renta anual sobre el Valor del Inmueble (VI). La renta resultante debe ser mensualizada.

Según la actividad se le dará una reducción porcentual al porcentaje de rentabilidad anual, en función del interés general y social.

El procedimiento para el desarrollo del presente artículo, será determinado según lo indicado en el reglamento de la presente Ley.

De la Valoración de los Bienes Muebles y otros Accesorios
Artículo 60. En caso que las partes acuerden incluir bienes muebles con el inmueble arrendado, deberán ser debidamente inventariados y objeto de avalúos al inicio de la relación arrendaticia. Considerando para el calculo del canon mensual su depreciación, utilidad, rendimiento y producción.  

Para el cálculo del porcentaje a aplicar en la depreciación se usará lo indicado en el reglamento de la presente Ley.

Los bienes muebles semejantes a Quioscos y bastidores, serán calculados de acuerdo a su valor constructivo.

Del Procedimiento para la Fijación del Canon
Artículo 61.  La fijación del canon se hará a instancia de parte, mediante solicitud escrita o de oficio, en ambos casos, la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, ordenará la apertura del procedimiento y notificará a las partes interesadas.

De la Admisión de la Solicitud
Artículo 62. Presentada la solicitud escrita para la fijación del canon de arrendamiento, la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, la recibirá dando constancia de su recepción;  siendo admitida dentro de los tres días hábiles siguientes si cumple con todos los requisitos establecidos en la presente Ley.

De los Defectos u Omisiones
Articulo 63. La solicitud que presente defectos u omisiones, debe ser notificada al interesado para que sean subsanadas o corregidas dentro de los cinco días calendarios siguientes contados a partir de su notificación. Si los defectos u omisiones fueren subsanados, se le dará curso a la solicitud.
La decisión que niegue la admisión de la solicitud, deberá ser motivada y contra ella se podrá interponer el recurso contencioso administrativo correspondiente, dentro de los sesenta días calendario siguientes a la notificación del acto administrativo denegatorio.

Del Contenido de la Solicitud
Artículo  64. El escrito de la solicitud deberá indicar:
1.    El organismo al cual está dirigido.
2.    La identificación del interesado, y en su caso, de la persona que actúe como su representante legítimo, el cual deberá ser por medio de mandato autenticado y actualizado, con expresión de los nombres y apellidos, domicilio, nacionalidad, estado civil, profesión y número de la cédula de identidad o pasaporte.
3.    La dirección del lugar donde se harán las notificaciones pertinentes.
4.    Los hechos, razones y pedimentos correspondientes, expresando con toda claridad la materia objeto de la solicitud.
5.    Referencia a los anexos que lo acompañan, si tal es el caso.
6.    La firma de los interesados.

De los documentos que acompañan al escrito de la solicitud
Artículo 65. Para que el funcionario de la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos,  pueda comprobar los datos contenidos en la solicitud, los suscribientes deberán presentar conjuntamente los siguientes recaudos:
1.            Copias legibles de las cedulas de identidad de los arrendatarios del contrato de arrendamiento, presentando los originales.
2.            Cuando el arrendador sea el propietario deberá presentar copia certificada del documento de propiedad o del titulo supletorio del inmueble, además de la cedula catastral.
3.            Cuando el arrendador no sea el propietario del inmueble y esta persona sea natural deberá presentar el poder mediante el cual el propietario le autoriza a arrendar el inmueble, fe de vida del propietario del inmueble con fecha de expedición no mayor a dos meses, copia certificada del documento de propiedad o titulo supletorio, cedula catastral y copia legible de la cedula de identidad del propietario.
4.            Cuando  el arrendador no sea el propietario del inmueble y esta persona sea jurídica deberá presentar el poder mediante el cual el propietario le autoriza a arrendar el inmueble, fe de vida del propietario del inmueble con fecha de expedición no mayor a dos meses, copia certificada del documento de propiedad o titulo supletorio, cedula catastral, copia legible de la cedula de identidad del propietario, copia certificada  del acta y estatutos sociales de la empresa, y copia legible de la ultima declaración del impuesto sobre la renta.

De la Notificación
Artículo 66. Admitida la solicitud, se notificará a los interesados, que se le dará inicio al procedimiento para la fijación del canon correspondiente, a tal efecto, la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos en un lapso de treinta días calendarios a la notificación, deberá determinar el valor del canon cumpliendo con lo indicado en los artículos de la presente Ley y su reglamento.

Pudiendo ser prorrogado por una sola vez el lapso de treinta días calendario, para determinar la resolución que fija el canon; teniendo que ser justificada la prorroga por el ente administrativo.  Dichos lapsos se entenderán concluidos en la fecha en que se fije el canon.

De la Revisión de los Cánones de Arrendamiento
Artículo 67. Los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a esta Ley, serán revisados por la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, a instancia de cualquiera de los interesados, en los casos siguientes:
1.    Cuando hubieren transcurrido dos años después de cada fijación del canon de arrendamiento máximo mensual, efectuada y notificada a los interesados por el órgano administrativo o jurisdiccional competente.
2.    Cuando se cambie, total o parcialmente, por parte del órgano competente, el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble.
3.    Cuando el arrendador haya realizado en el inmueble, dentro del plazo indicado en el numeral uno del presente artículo, mejoras o reparaciones mayores cuyo costo excedan del cuarenta por ciento del valor del inmueble.

En el caso contemplado en el numeral uno de este artículo, los interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta días de anticipación al vencimiento del término fijado en dicho numeral.

CAPITULO VIII
DEL REGISTRO ANTE LA DIRECCIÓN NACIONAL DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO DE USO COMERCIAL, AFINES Y CONEXOS

Del Registro  
Articulo 68. Los arrendadores y las personas naturales o jurídicas cuya actividad principal sea gestionar o administrar inmuebles para el arrendamiento, deberán registrarse por ante la oficina respectiva de la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos de su domicilio,  en el lapso de ciento ochenta días hábiles luego de promulgación de esta Ley.

El incumplimiento de esta disposición, será sancionado de conformidad con lo establecido en la presente ley.

De los Recaudos a Consignar para el registro
Articulo 69. Las personas indicadas en el artículo anterior, deberán consignar para su registro ante la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos de su domicilio los siguientes recaudos:

1.            Solicitud escrita dirigida a la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos.
2.            Cuando el arrendador sea el propietario deberá presentar copia certificada del documento de propiedad o del titulo supletorio del inmueble, además de la cedula catastral.
3.            Copia del Registro  Mercantil o registro civil, según sea el caso, de la persona jurídica. Si se tratare de una persona natural copia cédula de identidad o pasaporte.  A tal efecto deberá presentar sus originales para la comprobación.
4.            Copia certificada del  contrato de arrendamiento, presentando los originales.
5.            Registro de Identificación Fiscal (RIF)
6.            Comprobación de  su domicilio, por medio de factura de algún pago de servicio publico o por carta de residencia expedida por al autoridad competente.
7.            La identificación de las personas responsables y su domicilio.
8.            Copia de la última declaración de Impuesto sobre la renta.
9.            Cuando el arrendador no sea el propietario del inmueble y esta persona sea natural deberá presentar el poder mediante el cual el propietario le autoriza a arrendar el inmueble, fe de vida del propietario del inmueble con fecha de expedición no mayor a dos meses, copia certificada del documento de propiedad o titulo supletorio, cedula catastral y copia fotostática de la cedula de identidad del propietario.
10.         Cuando  el arrendador no sea el propietario del inmueble y esta persona sea jurídica deberá presentar el poder mediante el cual el propietario le autoriza a arrendar el inmueble, fe de vida del propietario del inmueble con fecha de expedición no mayor a dos meses, copia certificada del documento de propiedad o titulo supletorio, cedula catastral, copia fotostática de la cedula de identidad del propietario, copia certificada  del acta y estatutos sociales de la empresa, y copia fotostática de la ultima declaración del impuesto sobre la renta.


CAPITULO IX
SOBRE EL SERVICIO DE ADMINISTRADORES DE INMUEBLES


De la Compensación Económica
Articulo 70.  Las personas naturales o jurídicas registradas como representantes de la actividad de Administrar Inmuebles arrendados, ante la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, afines y conexos, recibirán hasta un máximo del diez por ciento del valor de un mes de arrendamiento establecido en el contrato, como compensación económica de sus servicios. Esta cantidad, debe ser pagada por el propietario  o arrendador y  en ningún caso se le podrá imputar al arrendatario, el pago por estos servicios.  

Del servicio de administradores de inmuebles
Articulo 71.  Las personas naturales o  jurídicas que presten sus servicios como  administradores de inmuebles arrendados, estarán en la obligación de rendir cuentas periódicamente a sus propietarios.
Por tal  servicio,  podrán percibir hasta un máximo del tres por ciento mensual, calculado sobre el valor de un mes de arrendamiento, establecido en el contrato de arrendamiento respectivo.

Solidariamente responsables por sus servicios
Articulo 72.  Las personas naturales o jurídicas que se establezcan como administradoras de inmuebles, son solidariamente responsables por las omisiones, incumplimiento o faltas que se incurra en el contrato de arrendamiento, por parte de sus mandatarios.


CAPÍTULO X
DEL REINTEGRO

Del Reintegro del Cobro Indebido al Arrendatario
Artículo 73. En los inmuebles sometidos a regulación, conforme a la presente Ley, quedará sujeto a reintegro al arrendatario todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por  la Dirección Nacional de Locales Comerciales, Afines y Conexos, o lo cobrado por arrendamientos ilícitos, que a los efectos de esta ley se entenderán como todo aquellos pagos que se hagan en contravención al canon establecido en la relación contractual.

La obligación de reponer conforme al presente artículo, corresponderá al arrendador o al recaudador de los sobrealquileres. Si éstos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas.  Quien cobre sobrealquileres o arrendamientos ilícitos será sancionado conforme a la presente ley.

Del Procedimientos para la Reposición del Cobro Indebido
Artículo 74. Las acciones para solicitar la reposición de sobrealquileres a que se refiere este Título, se intentarán y tramitarán conforme a las formalidades y procedimientos contenidos en el Reglamento de esta Ley.

            De la Prescripción del Reclamo
Artículo 75. La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los diez años, contados a partir de la fecha en que  haya quedado definitivamente firme la ultima fijación del canon de arrendamiento máximo mensual, efectuada al inmueble de que se trate, por la Dirección Nacional de Locales Comerciales, Afines y Conexos

Del Resarcimiento de los Sobrealquileres
Artículo 76. Los reintegros previstos en este Título son compensables con los cánones de arrendamiento  que el arrendatario y/o arrendataria deba satisfacer y se considerará a éste y/o ésta en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante acto administrativo o sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de cánones de arrendamiento.

Las cantidades a reintegrar serán objeto de intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros, durante la vigencia de la relación arrendaticia de los últimos seis  meses, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.



De la Prohibición de Exceso de Cobro
Articulo 77. Queda totalmente prohibido el exceso de cobro bajo coacción u otras modalidades que intente desvirtuar el canon de arrendamiento establecido por Dirección Nacional de Arrendamiento de Locales, afines y Conexos. La violación de las disposiciones este capitulo serán sancionadas conforme a la presente Ley.

CAPÍTULO XI
DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y
EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

De la Preferencia Ofertiva
Artículo 78. La preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario que ocupa un inmueble para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, en el  caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble.

Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva el arrendatario que tenga más de dos años en el inmueble y se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

De los Requisitos para la Preferencia Ofertiva
Artículo 79. A los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario y/o propietaria deberá informar al arrendatario y/o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia.
Dicha comunicación deberá indicar:
a. Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el cálculo del justo valor, establecido en la presente ley para la fecha de la oferta, debiendo anexar copia de la resolución respectiva emitida por la Dirección Nacional de Arrendamiento Inmobiliario de uso comercial, afines y conexos
b. Condiciones de venta,
c. Modalidades de negociación,
d. Dirección donde será recibida válidamente la respuesta,
e. Documento de propiedad del inmueble,
f. Documento de condominio y/o propiedad colectiva, donde se demuestre el estado del inmueble a vender,
g. Certificación de Gravamen.

Esta notificación deberá ser entregada personalmente al arrendatario que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto legal alguno.




De las condiciones y modalidades de la negociación
Artículo 80. En las condiciones y modalidades de la Oferta de Venta no se podrá exigir el pago de contado, no se podrá establecer un plazo menor de seis  meses a los efectos de la obtención del crédito hipotecario,
En los contratos de opción de compraventa no se podrá colocar cláusula alguna que contemple la posibilidad de resolución unilateral por parte del propietario oferente.

De la Contestación al oferente
Artículo 81. Una vez cumplido lo establecido en el artículo sobre la preferencia ofertiva, el arrendatario que ocupa el inmueble deberá notificar por escrito al oferente dentro de los sesenta días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo.
Transcurrido este lapso sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Del ofrecimiento por un tercero
Artículo 82. Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditarse como apoderado mediante documento auténtico. En caso de ser Persona Jurídica, presentar el Acta Constitutiva de la empresa, última acta de asamblea donde se haga la mención del otorgamiento del poder. Además de determinar con precisión las condiciones establecidas para la negociación según lo establece la presente ley.

Del Retracto Legal
Artículo 83. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que este en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios deberán cumplir con los requisitos establecidos en la presente ley, según sea el caso.

Lapso para Ejercer el Retracto Legal
Artículo 84. El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios y/o arrendatarias dentro del plazo de seis meses, contados a partir de la fecha de la notificación cierta   que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente, mediante documento público. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados.


De los Supuestos para Ejercer el Retracto Legal
Artículo 85. Los arrendatarios y/o arrendatarias podrán ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo del Retracto Legal de la presente ley, cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:
1.         No se les hubiere hecho la notificación prevista en el artículo de los requisitos para la Preferencia ofertiva, o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
2.         Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios.

Para las situaciones no previstas en el presente artículo, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil.

CAPÍTULO XII
DE LOS DESALOJOS

De las Causas del Desalojo
Articulo 86. Son causales de desalojo de los inmuebles especificados en el artículo 1 los siguientes.
1.    Que el arrendatario haya dejado de pagar tres cánones de arrendamiento consecutivos.
2.    En el hecho que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana dictada por las autoridades competentes.
3.    Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
4.    Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces,
5.    Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, para lo cual el arrendador deberá conceder al arrendatario un plazo de seis meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
6.    Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
7.    Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando el arrendador,  tenga la necesidad de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, para su uso.

De la Demanda por Falta de Pago
Artículo 87. Cuando el desalojo se fundamente en demanda, en la cual el arrendatario haya dejado de pagar tres cánones de arrendamiento consecutivos, a la fecha de vencimiento, luego de agotada la vía administrativa y se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario, éste perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley.


CAPITULO XIII
DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO


Del Procedimiento Previo a las Demandas
Artículo 88. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias de locales comerciales urbanos o suburbanos, afines y conexos; así como todo proceso del cual se derivaría  una decisión judicial, cuya práctica material compromete la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble, el arrendador o el arrendatario del inmueble, que pretendiere la demanda, deberá tramitarse, por ante la Dirección Nacional de Arrendamiento de Locales Comerciales, afines y conexos, el procedimiento de conciliación respectivo.

Del Inicio
Artículo 89. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada que disponga, indicar nombre, apellido y domicilio de los interesados, por ante la Dirección Nacional de Arrendamiento de Locales Comerciales, afines y conexos, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica infringida.

De la Audiencia Conciliatoria
Artículo 90. El funcionario competente procederá a citar a la otra parte, para que comparezca a exponer sus alegatos y defensas, podrá hacerse acompañar de abogado de su confianza, a la audiencia conciliatoria que se llevará a cabo en un plazo que no podrá ser menor a diez días hábiles ni mayor de quince días hábiles, contados a partir del día siguiente al de su citación.

De la Inasistencia de las partes
Articulo 91. Si la parte interesada o la parte contraria, no comparecieren a la audiencia conciliatoria, se declarará desierto el acto, debiéndose fijar una nueva oportunidad dentro de los cinco días hábiles siguientes a éste.


De la Inasistencia del demandante
Articulo 92. La inasistencia del demandante a la última audiencia conciliatoria fijada, o a cualquiera de sus sesiones, se considerará como desistimiento de su pedimento, dando fin al procedimiento.

De la Inasistencia de la parte contraria
Articulo 93. En caso de inasistencia por causa justificada, fortuita o de fuerza mayor de la parte contraria a la última audiencia, no será indicio de la negativa de llegar a una conciliación sobre el problema Inquilinarío, lo que será recogido en el acta levantada por el funcionario de la administración inquilinaria, y se fijará una nueva audiencia dentro de los cinco días hábiles siguientes a ésta.   

Una vez fijada la nueva oportunidad para la celebración de la audiencia, y se verifica la incomparecencia de alguna de las partes, el funcionario de la administración, podrá dictar las providencias a que hubiere lugar a solicitud de parte o de oficio, con el fin de resguardar la estabilidad de los derechos e intereses en la solución del conflicto.

De las Actas de las actuaciones
Articulo 94. Todas las actuaciones de la audiencia conciliatoria serán recogidas en un acta, que al efecto formarán parte integrante del expediente.

De la Celebración de la audiencia conciliatoria
Articulo 95. La audiencia conciliatoria se celebrará en presencia de todos los interesados y será presidida por las o los funcionarios designados a tal efecto. De ser necesario, podrá prolongarse, suspenderse o fraccionarse la audiencia hasta dos sesiones, en intervalos que no sean menores a cinco días hábiles ni mayor de ocho días hábiles cada uno, para lograr la solución del conflicto.

De la Culminación de la Audiencia Conciliatoria
Artículo 96. Culminada la audiencia conciliatoria, los presentes suscribirán el acta, en la cual se hará constar los acuerdos o soluciones que las partes hubieren adoptado, o de la infructuosidad de las gestiones conciliatorias realizadas. Llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestarán su forma y tiempo para solventar  la situación jurídica afectada.

Del Acceso a la Vía Judicial
Artículo 97. Cumplido el procedimiento descrito, sin que se llegue a un arreglo conciliatorio entre las partes, podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.

No se podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes


CAPÍTULO XIV
DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL

De la Jurisdicción Especial Inquilinaria
Artículo 98. La competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de